Provisionsanspruch des Doppelmaklers gegen den Käufer bei Widerruf des Maklervertrags durch den Verkäufer
BGH v. 16.7.2026 - I ZR 223/25
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Immobilienmakler. Im Frühjahr 2022 beauftragte ihn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft mit der Vermittlung des Verkaufs einer Immobilie in Berlin (nachfolgend auch "Objekt"), für die ein Erbbaurecht besteht. Hierfür sollte der Kläger eine Provision i.H.v. 3 % des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer, das heißt 3,57 %, erhalten. Der Kläger fertigte ein Exposé, in dem das Gebäude für 292.800 € und das Grundstück für 102.200 € angeboten wurden und das eine Käuferprovision von 3,57 % auswies. Im Exposé heißt es, dass der Käufer auch die Möglichkeit hat, in den noch laufenden Erbbaurechtsvertrag einzutreten.
Am 9.8.2022 bat der Beklagte über die Plattform Immobilienscout24.de unter Bezugnahme auf ein zuvor geführtes Telefonat um Übersendung des Exposés. Am 13.8.2022 besichtigten die Parteien die Immobilie. Im Anschluss daran unterzeichnete der Beklagte eine Vereinbarung, in der er bestätigte, dass ihm durch den Kläger das Haus angeboten und nachgewiesen worden sei. Er verpflichtete sich darüber hinaus, für den Fall, dass er das Haus kaufen werde, zur Zahlung einer Provision i.H.v. 3,57 % des Kaufpreises an den Kläger. Der Vereinbarung war ferner eine Widerrufsbelehrung beigefügt.
Am 19.9.2022 erklärte die Vertreterin der Erbengemeinschaft den Widerruf des Maklervertrags mit dem Kläger, der bei Abschluss des Maklervertrags keine Widerrufsbelehrung erteilt hatte. Der Kläger erhielt von der Erbengemeinschaft keine Provision. Der Beklagte erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 25.5.2023 gemeinsam mit seiner Ehefrau das Erbbaurecht mit dem Gebäude zu einem Kaufpreis von 270.000 €. Der Kläger übersandte dem Beklagten am 16.8.2023 eine Rechnung über rd. 10.000 €, die der Beklagte nicht beglich.
Das LG gab der auf Zahlung der Provision nebst Zinsen gerichteten Klage statt; das KG wies sie ab. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Urteil des KG auf und wies die die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG zurück.
Die Gründe:
Das KG hat zu Unrecht angenommen, dass der aus § 652 Abs. 1 BGB folgende Provisionsanspruch des Klägers nicht besteht, weil der zwischen ihm und dem Beklagten geschlossene Maklervertrag gem. § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam ist.
Das KG hat mit Recht angenommen, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag gem. § 652 BGB zustande gekommen ist, der die erforderliche Textform des § 656a BGB wahrt. Bei dem in Rede stehenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus, so dass die Vorschrift des § 656a BGB zur Anwendung gelangt. Bei dem vom Kläger vermakelten Gebäude handelt es sich um ein Reihenmittelhaus, also um ein Einfamilienhaus. Der Qualifikation dieses Objekts als Einfamilienhaus steht nicht entgegen, dass der Kläger den Erwerb des Grundstücks und des aufstehenden Hauses separat angeboten und alternativ zum Erwerb des Grundstücks einen Eintritt in den Erbbaurechtsvertrag angeboten hat. Für den Begriff des Einfamilienhauses i.S.v. § 656a BGB kommt es auf die rechtliche Ausgestaltung nicht an. Der Begriff des Einfamilienhauses umfasst nicht nur das Grundstückseigentum (vgl. § 93 BGB), sondern auch Erbbaurechte nach dem Gesetz über das Erbbaurecht. Danach ist ein Einfamilienhaus, das - wie hier - auf der Grundlage eines Erbbaurechts gem. § 1 Abs. 1 ErbbauRG errichtet worden ist, ein Einfamilienhaus i.S.v. § 656a BGB.
Die Parteien haben durch schlüssiges Verhalten einen Maklervertrag geschlossen, der die Textform wahrt. Die Vorschrift des § 126b Satz 1 BGB ist mit Blick auf § 656a BGB dahin auszulegen, dass - wenn ein Maklervertrag die Textform wahren muss - die jeweiligen Erklärungen der Vertragsparteien nicht in einem Dokument enthalten sein müssen, sondern auch jeweils auf getrennten dauerhaften Datenträgern vorhanden sein können mit der Folge, dass durch den Austausch von E-Mails ein nach § 656a BGB formwirksamer Maklervertrag zustande kommen kann. Danach ist hier durch schlüssiges Verhalten ein die Textform wahrender Maklervertrag zustande gekommen. Der Beklagte hat über das Portal Immobilienscout24.de beim Kläger ein Exposé für das in Rede stehende Objekt angefordert; der Kläger hat ihm das der Textform genügende Exposé, das ein eindeutiges Verlangen nach einer Käuferprovision i.H.v. 3,57 % enthielt, übersandt. Das darin liegende Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags hat der Beklagte in Textform angenommen. Im Anschluss an die Übersendung des Exposés hat er mit dem Kläger per E-Mail einen Besichtigungstermin für das Objekt vereinbart.
Dem Provisionsanspruch des Klägers steht nicht entgegen, dass die Verkäuferseite den mit dem Kläger geschlossenen Maklervertrag wirksam widerrufen hat. Kann der Doppelmakler seinen Provisionsanspruch gegen eine der Parteien des Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus nicht durchsetzen, weil er es fahrlässig versäumt hat, ihr eine Widerrufsbelehrung zu erteilen, und sie den mit ihm geschlossenen Maklervertrag wirksam widerruft, behält er seinen Provisionsanspruch gegen die andere Kaufvertragspartei. Eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB scheidet in einem solchen Fall mangels einer planwidrigen Regelungslücke aus.
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Kommentierung | BGB
§ 126b Textform
Hertel in Staudinger, BGB
BGH online
Der Kläger ist Immobilienmakler. Im Frühjahr 2022 beauftragte ihn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft mit der Vermittlung des Verkaufs einer Immobilie in Berlin (nachfolgend auch "Objekt"), für die ein Erbbaurecht besteht. Hierfür sollte der Kläger eine Provision i.H.v. 3 % des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer, das heißt 3,57 %, erhalten. Der Kläger fertigte ein Exposé, in dem das Gebäude für 292.800 € und das Grundstück für 102.200 € angeboten wurden und das eine Käuferprovision von 3,57 % auswies. Im Exposé heißt es, dass der Käufer auch die Möglichkeit hat, in den noch laufenden Erbbaurechtsvertrag einzutreten.
Am 9.8.2022 bat der Beklagte über die Plattform Immobilienscout24.de unter Bezugnahme auf ein zuvor geführtes Telefonat um Übersendung des Exposés. Am 13.8.2022 besichtigten die Parteien die Immobilie. Im Anschluss daran unterzeichnete der Beklagte eine Vereinbarung, in der er bestätigte, dass ihm durch den Kläger das Haus angeboten und nachgewiesen worden sei. Er verpflichtete sich darüber hinaus, für den Fall, dass er das Haus kaufen werde, zur Zahlung einer Provision i.H.v. 3,57 % des Kaufpreises an den Kläger. Der Vereinbarung war ferner eine Widerrufsbelehrung beigefügt.
Am 19.9.2022 erklärte die Vertreterin der Erbengemeinschaft den Widerruf des Maklervertrags mit dem Kläger, der bei Abschluss des Maklervertrags keine Widerrufsbelehrung erteilt hatte. Der Kläger erhielt von der Erbengemeinschaft keine Provision. Der Beklagte erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 25.5.2023 gemeinsam mit seiner Ehefrau das Erbbaurecht mit dem Gebäude zu einem Kaufpreis von 270.000 €. Der Kläger übersandte dem Beklagten am 16.8.2023 eine Rechnung über rd. 10.000 €, die der Beklagte nicht beglich.
Das LG gab der auf Zahlung der Provision nebst Zinsen gerichteten Klage statt; das KG wies sie ab. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Urteil des KG auf und wies die die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG zurück.
Die Gründe:
Das KG hat zu Unrecht angenommen, dass der aus § 652 Abs. 1 BGB folgende Provisionsanspruch des Klägers nicht besteht, weil der zwischen ihm und dem Beklagten geschlossene Maklervertrag gem. § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam ist.
Das KG hat mit Recht angenommen, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag gem. § 652 BGB zustande gekommen ist, der die erforderliche Textform des § 656a BGB wahrt. Bei dem in Rede stehenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus, so dass die Vorschrift des § 656a BGB zur Anwendung gelangt. Bei dem vom Kläger vermakelten Gebäude handelt es sich um ein Reihenmittelhaus, also um ein Einfamilienhaus. Der Qualifikation dieses Objekts als Einfamilienhaus steht nicht entgegen, dass der Kläger den Erwerb des Grundstücks und des aufstehenden Hauses separat angeboten und alternativ zum Erwerb des Grundstücks einen Eintritt in den Erbbaurechtsvertrag angeboten hat. Für den Begriff des Einfamilienhauses i.S.v. § 656a BGB kommt es auf die rechtliche Ausgestaltung nicht an. Der Begriff des Einfamilienhauses umfasst nicht nur das Grundstückseigentum (vgl. § 93 BGB), sondern auch Erbbaurechte nach dem Gesetz über das Erbbaurecht. Danach ist ein Einfamilienhaus, das - wie hier - auf der Grundlage eines Erbbaurechts gem. § 1 Abs. 1 ErbbauRG errichtet worden ist, ein Einfamilienhaus i.S.v. § 656a BGB.
Die Parteien haben durch schlüssiges Verhalten einen Maklervertrag geschlossen, der die Textform wahrt. Die Vorschrift des § 126b Satz 1 BGB ist mit Blick auf § 656a BGB dahin auszulegen, dass - wenn ein Maklervertrag die Textform wahren muss - die jeweiligen Erklärungen der Vertragsparteien nicht in einem Dokument enthalten sein müssen, sondern auch jeweils auf getrennten dauerhaften Datenträgern vorhanden sein können mit der Folge, dass durch den Austausch von E-Mails ein nach § 656a BGB formwirksamer Maklervertrag zustande kommen kann. Danach ist hier durch schlüssiges Verhalten ein die Textform wahrender Maklervertrag zustande gekommen. Der Beklagte hat über das Portal Immobilienscout24.de beim Kläger ein Exposé für das in Rede stehende Objekt angefordert; der Kläger hat ihm das der Textform genügende Exposé, das ein eindeutiges Verlangen nach einer Käuferprovision i.H.v. 3,57 % enthielt, übersandt. Das darin liegende Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags hat der Beklagte in Textform angenommen. Im Anschluss an die Übersendung des Exposés hat er mit dem Kläger per E-Mail einen Besichtigungstermin für das Objekt vereinbart.
Dem Provisionsanspruch des Klägers steht nicht entgegen, dass die Verkäuferseite den mit dem Kläger geschlossenen Maklervertrag wirksam widerrufen hat. Kann der Doppelmakler seinen Provisionsanspruch gegen eine der Parteien des Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus nicht durchsetzen, weil er es fahrlässig versäumt hat, ihr eine Widerrufsbelehrung zu erteilen, und sie den mit ihm geschlossenen Maklervertrag wirksam widerruft, behält er seinen Provisionsanspruch gegen die andere Kaufvertragspartei. Eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB scheidet in einem solchen Fall mangels einer planwidrigen Regelungslücke aus.
Kommentierung | BGB
§ 126b Textform
Hertel in Staudinger, BGB
Kommentierung | BGB
§ 656a Textform
Arnold in Staudinger, BGB
Kommentierung | BGB
§ 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
Arnold in Staudinger, BGB
Aktionsmodul STAUDINGER BGB
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