Reinigung der Fußböden - Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Abwälzungsklausel
AG Hamburg v. 24.10.2025 - 49 C 518/24
Der Sachverhalt:
Der Kläger war von April 2020 bis Februar 2024 Mieter einer 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 73 m², die der Beklagten gehört. Von der vereinbarten Mietsicherheit behielt diese 1.016,40 € ein. Sie begründete dies zum einen mit Malerkosten i.H.v. von 666,40 € sowie einem Einbehalt für Nebenkostenabrechnungen i.H.v. 350 €. Die das Jahr 2023 betreffende Betriebskostenabrechnung wies insoweit eine Nachforderung von 96,79 € auf, wobei in der Abrechnung insgesamt 40 Positionen zum Teil mit Abkürzungen aufgeführt worden waren.
Der Kläger war der Ansicht, dass die Beklagte dazu nicht berechtigt sei. Malerarbeiten seien nicht geschuldet, zumal die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei. In der Kautionsabrechnung seien vielfältige Einzelpositionen nicht nachvollziehbar, da unverständliche Abkürzungen verwendet worden seien. Im Übrigen fehlten Abzüge für die Betriebskosten der Tiefgarage. Auch die Wartung des Daches sei weder umlagefähig noch vereinbart. Schließlich beinhalte die Pflege der Außenanlagen auch Flächen, die von der Öffentlichkeit genutzt würden.
Das AG hat der auf Zahlung von 1.016,40 € gerichteten Klage vollumfänglich stattgegeben.
Die Gründe:
Ein Rückzahlungsanspruch des Klägers hinsichtlich des Kautionseinbehaltes folgte aus § 551 BGB i.V.m. der mietvertraglichen Vereinbarung. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfiel insoweit der im Mietvertrag vereinbarte Sicherungszweck. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten bestanden nicht.
Die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen war unwirksam. Die Beklagte hatte sich von allen Schönheitsreparaturen freigestellt, also auch von solchen in Folge von Instandsetzung oder Modernisierung. Die Unwirksamkeit derartiger Freizeichnungsklauseln entspricht der BGH-Rechtsprechung. Die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden als Teil der auf die Mieterseite abgewälzten Schönheitsreparaturen führte zudem wegen Verstoßes gegen § 538 BGB zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht.
Für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen kommt es nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.
Schon die Position "Beleuchtung/Allg. Strom Am Sandtorkai 1" ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Die Begriffe "Allgemeinstrom" und "Kosten der Beleuchtung" werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt. Die Verwendung von nicht erläuterten, unverständlichen Abkürzungen von Kostenpositionen führt zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnungsposition. Unbeachtlich ist, ob die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung Klarheit über die Bedeutung bekommen könnte.
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Landesrecht Hamburg
Der Kläger war von April 2020 bis Februar 2024 Mieter einer 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 73 m², die der Beklagten gehört. Von der vereinbarten Mietsicherheit behielt diese 1.016,40 € ein. Sie begründete dies zum einen mit Malerkosten i.H.v. von 666,40 € sowie einem Einbehalt für Nebenkostenabrechnungen i.H.v. 350 €. Die das Jahr 2023 betreffende Betriebskostenabrechnung wies insoweit eine Nachforderung von 96,79 € auf, wobei in der Abrechnung insgesamt 40 Positionen zum Teil mit Abkürzungen aufgeführt worden waren.
Der Kläger war der Ansicht, dass die Beklagte dazu nicht berechtigt sei. Malerarbeiten seien nicht geschuldet, zumal die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei. In der Kautionsabrechnung seien vielfältige Einzelpositionen nicht nachvollziehbar, da unverständliche Abkürzungen verwendet worden seien. Im Übrigen fehlten Abzüge für die Betriebskosten der Tiefgarage. Auch die Wartung des Daches sei weder umlagefähig noch vereinbart. Schließlich beinhalte die Pflege der Außenanlagen auch Flächen, die von der Öffentlichkeit genutzt würden.
Das AG hat der auf Zahlung von 1.016,40 € gerichteten Klage vollumfänglich stattgegeben.
Die Gründe:
Ein Rückzahlungsanspruch des Klägers hinsichtlich des Kautionseinbehaltes folgte aus § 551 BGB i.V.m. der mietvertraglichen Vereinbarung. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfiel insoweit der im Mietvertrag vereinbarte Sicherungszweck. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten bestanden nicht.
Die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen war unwirksam. Die Beklagte hatte sich von allen Schönheitsreparaturen freigestellt, also auch von solchen in Folge von Instandsetzung oder Modernisierung. Die Unwirksamkeit derartiger Freizeichnungsklauseln entspricht der BGH-Rechtsprechung. Die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden als Teil der auf die Mieterseite abgewälzten Schönheitsreparaturen führte zudem wegen Verstoßes gegen § 538 BGB zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht.
Für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen kommt es nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.
Schon die Position "Beleuchtung/Allg. Strom Am Sandtorkai 1" ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Die Begriffe "Allgemeinstrom" und "Kosten der Beleuchtung" werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt. Die Verwendung von nicht erläuterten, unverständlichen Abkürzungen von Kostenpositionen führt zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnungsposition. Unbeachtlich ist, ob die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung Klarheit über die Bedeutung bekommen könnte.
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