Richtigstellung von Alt-Haftungsklauseln im Grundbuch auch nach Fristablauf zulässig
KG Berlin v. 16.4.2026 - 1 W 103/26, u.a.
Der Sachverhalt:
Die Beschwerdeführerin ist eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern (GdWE). Die am 12.8.2005 errichtete Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) bestimmt in Teil 2 § 12.8:
"Im Falle eines Eigentümerwechsels haften der Veräußerer und der Erwerber gesamtschuldnerisch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für etwaige rückständige Verpflichtungen des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere für rückständiges Hausgeld. Dies gilt nicht für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsvollstreckung."
Am 23.12.2025 hatte die Verwalterin der GdWE die Richtigstellung des Grundbuchs und die ausdrückliche Eintragung der Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden im Grundbuch beantragt. Der Antrag ist am 30.12.2025 beim Grundbuchamt eingegangen. Am 5.1.2026 wies das Amt den Antrag u.a. mit der Begründung zurück, er sei beim Grundbuchamt erst am 2.1.2026 und damit nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 WEG bestimmten Frist eingegangen. Außerdem stehe der beantragten Richtigstellung die Regelung in § 47 WEG entgegen. Schließlich könne das Grundbuch unrichtig werden, falls sich die Eigentümerverhältnisse nach dem 1.1.2026 geändert hätten, sofern diese Änderung aber im Grundbuch noch nicht gebucht sei.
Das Grundbuchamt hat der hiergegen gerichteten Beschwerde nicht abgeholfen. Das KG hat den Zurückweisungsbeschluss aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, eine Zwischenverfügung zu erlassen.
Die Gründe:
Die Eintragung einer Haftungsklausel im Wege der Richtigstellung kann auch nach dem 31.12.2025 beantragt werden (§ 48 Abs. 3 WEG). Die gegenteilige Auffassung des Grundbuchamts hat Inhalt und Zweck der Vorschrift verkannt.
Die Übergangsregelung in § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG hat ausschließlich materiell-rechtliche Bedeutung und stellt keine verfahrensrechtliche Ausschlussfrist dar. Dies folgt aus dem Zusammenspiel mit §§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 3 WEG: Vereinbarungen wirken gegenüber Sondernachfolgern nur bei Eintragung im Grundbuch. Für bestimmte Inhalte - insbesondere Veräußerungsbeschränkungen und Haftungsklauseln - ist seit dem 1.12.2020 eine ausdrückliche Eintragung erforderlich. Frühere Vereinbarungen können jedoch nachträglich ausdrücklich eingetragen werden; dies stellt lediglich eine Grundbuchberichtigung dar.
Diese Regelungen konkretisieren den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Wird die erforderliche ausdrückliche Eintragung unterlassen, entfaltet die Vereinbarung keine Wirkung gegenüber Sondernachfolgern. Daher ist ein Erwerber nach dem 1.1.2026 nicht gebunden, wenn die Klausel zu diesem Zeitpunkt nicht ausdrücklich eingetragen ist. § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG soll lediglich für die Übergangszeit bis Ende 2025 die Sukzessionswirkung sichern; eine Ausschlussfrist enthält die Norm nicht. Auch § 47 WEG stand hier der Richtigstellung nicht entgegen. Die Vorschrift betrifft nur die Auslegung älterer Vereinbarungen bei Gesetzesänderungen. Da das WEG selbst keine Haftung des Erwerbers vorsieht, war ihr Anwendungsbereich insoweit nicht eröffnet.
Eine Richtigstellung ist nur dann unzulässig, wenn zwischenzeitlich ein Eigentumswechsel nach dem 1.1.2026 erfolgt ist und im Grundbuch vollzogen wurde; dann wäre die Eintragung inhaltlich unrichtig. Erfolgte kein solcher Wechsel oder ist er nicht ersichtlich, kann die Richtigstellung weiterhin vorgenommen werden. Weitere Ermittlungen hierzu muss das Grundbuchamt grundsätzlich nicht anstellen.
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Die Beschwerdeführerin ist eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern (GdWE). Die am 12.8.2005 errichtete Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) bestimmt in Teil 2 § 12.8:
"Im Falle eines Eigentümerwechsels haften der Veräußerer und der Erwerber gesamtschuldnerisch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für etwaige rückständige Verpflichtungen des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere für rückständiges Hausgeld. Dies gilt nicht für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsvollstreckung."
Am 23.12.2025 hatte die Verwalterin der GdWE die Richtigstellung des Grundbuchs und die ausdrückliche Eintragung der Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden im Grundbuch beantragt. Der Antrag ist am 30.12.2025 beim Grundbuchamt eingegangen. Am 5.1.2026 wies das Amt den Antrag u.a. mit der Begründung zurück, er sei beim Grundbuchamt erst am 2.1.2026 und damit nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 WEG bestimmten Frist eingegangen. Außerdem stehe der beantragten Richtigstellung die Regelung in § 47 WEG entgegen. Schließlich könne das Grundbuch unrichtig werden, falls sich die Eigentümerverhältnisse nach dem 1.1.2026 geändert hätten, sofern diese Änderung aber im Grundbuch noch nicht gebucht sei.
Das Grundbuchamt hat der hiergegen gerichteten Beschwerde nicht abgeholfen. Das KG hat den Zurückweisungsbeschluss aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, eine Zwischenverfügung zu erlassen.
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Die Übergangsregelung in § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG hat ausschließlich materiell-rechtliche Bedeutung und stellt keine verfahrensrechtliche Ausschlussfrist dar. Dies folgt aus dem Zusammenspiel mit §§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 3 WEG: Vereinbarungen wirken gegenüber Sondernachfolgern nur bei Eintragung im Grundbuch. Für bestimmte Inhalte - insbesondere Veräußerungsbeschränkungen und Haftungsklauseln - ist seit dem 1.12.2020 eine ausdrückliche Eintragung erforderlich. Frühere Vereinbarungen können jedoch nachträglich ausdrücklich eingetragen werden; dies stellt lediglich eine Grundbuchberichtigung dar.
Diese Regelungen konkretisieren den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Wird die erforderliche ausdrückliche Eintragung unterlassen, entfaltet die Vereinbarung keine Wirkung gegenüber Sondernachfolgern. Daher ist ein Erwerber nach dem 1.1.2026 nicht gebunden, wenn die Klausel zu diesem Zeitpunkt nicht ausdrücklich eingetragen ist. § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG soll lediglich für die Übergangszeit bis Ende 2025 die Sukzessionswirkung sichern; eine Ausschlussfrist enthält die Norm nicht. Auch § 47 WEG stand hier der Richtigstellung nicht entgegen. Die Vorschrift betrifft nur die Auslegung älterer Vereinbarungen bei Gesetzesänderungen. Da das WEG selbst keine Haftung des Erwerbers vorsieht, war ihr Anwendungsbereich insoweit nicht eröffnet.
Eine Richtigstellung ist nur dann unzulässig, wenn zwischenzeitlich ein Eigentumswechsel nach dem 1.1.2026 erfolgt ist und im Grundbuch vollzogen wurde; dann wäre die Eintragung inhaltlich unrichtig. Erfolgte kein solcher Wechsel oder ist er nicht ersichtlich, kann die Richtigstellung weiterhin vorgenommen werden. Weitere Ermittlungen hierzu muss das Grundbuchamt grundsätzlich nicht anstellen.
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