Schadensersatz bei unzulässig hoher Miete
LG Berlin II v. 17.7.2025 - 64 S 15/24
Der Sachverhalt:
In einem Verfahren zwischen einem Inkassounternehmen K, das aus abgetretenem Recht einer Wohnungsmieterin Ansprüche nach §§ 556d ff. BGB gegen Vermieter B verfolgt, ging es um die Frage, ob der Abschluss eines Mietvertrages mit einer gem. §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöhten Miete eine schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters gem. § 280 Abs. 1 BGB darstellt, die seine Schadensersatzpflicht für notwendige Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet, und wenn ja, in welchem Umfang.
Das LG gab - wie auch zuvor bereits das AG - der Klage auf Schadensersatz überwiegend statt.Die Revision ist beim BGH anhängig unter dem Az. VIII ZR 229/25.
Die Gründe:
Eine gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoßende Mietvereinbarung ist unabhängig von der Erhebung der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB unwirksam. Das Verlangen, einer überhöhten Miete zuzustimmen, verstößt gegen schutzwürdige Interessen des Mieters i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB. Die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB sowie die Geltendmachung der Ansprüche auf Auskunft, Rückerstattung und Abgabe einer Erklärung stellen sich insoweit als angemessene Maßnahmen zweckgerechter Rechtsverfolgung dar. Für eine Beschränkung der erforderlichen und zweckmäßigen Rechtsverfolgung auf ein Auskunftsbegehren gibt es keinen Anlass.
Der Gegenstandswert ist jedoch entgegen der Ansicht der Klägerin geringer zu bemessen, denn ein Begehren auf Herabsetzung der Vertragsmiete ist auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren - entsprechend der seit 1.1.2021 gültigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bemessen, und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresinteresse.
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Link zum Volltext der Entscheidung
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Das LG gab - wie auch zuvor bereits das AG - der Klage auf Schadensersatz überwiegend statt.Die Revision ist beim BGH anhängig unter dem Az. VIII ZR 229/25.
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Eine gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoßende Mietvereinbarung ist unabhängig von der Erhebung der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB unwirksam. Das Verlangen, einer überhöhten Miete zuzustimmen, verstößt gegen schutzwürdige Interessen des Mieters i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB. Die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB sowie die Geltendmachung der Ansprüche auf Auskunft, Rückerstattung und Abgabe einer Erklärung stellen sich insoweit als angemessene Maßnahmen zweckgerechter Rechtsverfolgung dar. Für eine Beschränkung der erforderlichen und zweckmäßigen Rechtsverfolgung auf ein Auskunftsbegehren gibt es keinen Anlass.
Der Gegenstandswert ist jedoch entgegen der Ansicht der Klägerin geringer zu bemessen, denn ein Begehren auf Herabsetzung der Vertragsmiete ist auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren - entsprechend der seit 1.1.2021 gültigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bemessen, und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresinteresse.
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