Schadensersatzanspruch bei Pflichtverletzung der WEG zulasten des Sondereigentums
BGH v. 27.2.2026 - V ZR 18/25
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Eigentümerin einer Wohnungseinheit. Nach der Teilungserklärung ist ausschließlich Wohnnutzung zulässig. Die Einheit umfasst Flächen im Ober- und Dachgeschoss. Das Dachgeschoss ist zwar mit eigener Küche, Bad, Wasseranschluss, Klingel und Briefkasten ausgestattet, verfügt jedoch über keinen zweiten Rettungsweg.
Die Klägerin hat das Dachgeschoss an eine GmbH verpachtet, die es an eine GmbH & Co. KG weitervermietet hat. Mit Bescheid vom 20.4.2021 untersagte die zuständige Behörde die Nutzung der Dachgeschossfläche. Daraufhin kündigte die Klägerin den Pachtvertrag zum 31.5.2021 und begehrte von der Beklagten gerichtlich den Ersatz von Pachtausfallschäden für 27 Monate i.H.v. 20.550 €.
Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Entscheidung bestätigt. Auf die Revision der Klägerin hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.
Gründe:
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung konnte ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die beklagte GdWE nicht verneint werden.
Verletzt die GdWE ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der Gemeinschaft Schadensersatz unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen. Die GdWE hat dabei aber nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums sofort einzustehen; ihre Haftung kommt vielmehr erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre.
Der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums setzt allerdings voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte. Rechtsfehlerhaft war insofern die Begründung, mit der das Berufungsgericht die Verpachtung des Dachgeschosses durch die Klägerin als mit der Gemeinschaftsordnung unvereinbar angesehen hat. So konnte eine Wohnnutzung nicht allein deshalb verneint werden, weil die Klägerin das Dachgeschoss an eine juristische Person verpachtet hatte. Zwar kann eine juristische Person eine Wohnung nicht selbst "bewohnen". Darauf kommt es jedoch nicht an. Entscheidend ist, ob die pachtvertraglichen Bindungen auf eine zulässige Wohnnutzung des Endnutzers abzielen.
Feststellungen dazu, welche Nutzung des Dachgeschosses in dem Pachtvertrag vorgesehen war, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Deshalb war zugunsten der Revision zu unterstellen, dass der Pachtvertrag auf eine Wohnnutzung abzielte und das Dachgeschoss ohne Kündigung des Pachtvertrags weiterhin zu Wohnzwecken genutzt worden wäre. Das Berufungsgericht wird daher die für einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB notwendigen Feststellungen zu treffen haben.
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