Schwarzschimmel im Keller: Verkäufer muss die gesamten Mängelbeseitigungskosten übernehmen
BGH v. 13.5.2022 - V ZR 231/20
Der Sachverhalt:
Die Beklagten haben im September 2010 den Klägern ein mit einem 1979 errichteten Reihenhaus bebautes Grundstück verkauft. Die Haftung für Sachmängel wurde damals ausgeschlossen. Nachdem im Jahr 2002 im Keller Schwarzschimmel aufgetreten war, hatten die Beklagten gegen einen Nachbarn ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet. Der Sachverständige erkannte daraufhin eine Feuchtigkeit in den Kellerwänden, die vornehmlich auf einer mangelhaften Abdichtung der Wände beruhte.
Die Kläger stellten im Jahr 2013 eine Durchfeuchtung der Kellerwände fest. Im September 2013 forderten sie die Beklagten erfolglos auf, die Kosten einer neuen Kellerabdichtung i.H.v. 23.400 € zu übernehmen. Gestützt auf die Behauptung, die Beklagten hätten den Feuchtigkeitsschaden bzw. die mangelhafte Abdichtung des Kellers arglistig verschwiegen, verlangten die Kläger die Zahlung gerichtlich nebst Rechtshängigkeitszinsen sowie die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz weiteren Schadens, insbesondere der Mehrwertsteuer, verpflichtet sind. Zudem machten sie Ansprüche wegen Nutzungsausfalls des Kellers geltend und begehren Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.666 €.
Das LG hat der Klage hinsichtlich der Mängelbeseitigungskosten i.H.v. 2.574 € nebst Zinsen, hinsichtlich der Feststellung sowie der geltend gemachten Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das OLG hat die Entscheidung weitestgehend bestätigt. Auf die Revision der Kläger hat der BGH das Berufungsurteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise aufgehoben und die Beklagten u.a. zur Zahlung von 23.400 € verurteilt.
Gründe:
Die Revision ist begründet, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage in Höhe der geltend gemachten Mängelbeseitigungskosten nebst Zinsen durch das Berufungsgericht wendet. Diesem Klageantrag hätte stattgegeben werden müssen.
Von Rechtsirrtum beeinflusst war die Ansicht des OLG, die Kläger könnten den Betrag nicht verlangen, weil ihnen unter Berücksichtigung eines Abzugs "neu für alt" kein Schaden entstanden sei. Hierbei waren die Feststellungen des Berufungsgerichts zugrunde zu legen, dass die durchschnittliche Haltbarkeit einer Mauerabdichtung, wie sie hier in Rede stand, 40 Jahre beträgt und zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem OLG seit der Errichtung des Hauses im Jahr 1979 bereits mehr als 40 Jahre vergangen waren. Die von der Revision insoweit erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Ein Schaden entfiel auf der Grundlage dieser Feststellungen aber nicht.
Mehrheitlich wird eine differenzierende Auffassung vertreten. Eine Kostenbeteiligung aufgrund der Grundsätze "neu für alt" sei abzulehnen, wenn eine Nachbesserung nur durch den Ersatz des mangelbehafteten Teils durch ein Neuteil erfolge. Anders sehe es aber bei Wertverbesserungen aus, die am Rest der Kaufsache durch die Nachbesserung einträten, oder wenn der Käufer nunmehr eine ohnehin anfallende Instand- bzw. Inspektionsarbeit einspare. Die hierdurch eingetretene Ersparnis oder Wertverbesserung habe der Käufer auszugleichen.
Der vorliegende Fall gab aber keine Veranlassung, die Streitfrage insgesamt und abschließend zu entscheiden. Eine Beteiligung des Käufers an den Kosten der Nachbesserung einer (gebrauchten) mangelhaften Kaufsache nach den Grundsätzen eines Abzugs "neu für alt" scheidet jedenfalls aus, wenn sich der Vorteil des Käufers darin erschöpft, dass die Kaufsache durch den zur Mangelbeseitigung erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil einen Wertzuwachs erfährt oder dass der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspart.
Für einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten nach § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB gilt das Gleiche, und zwar auch dann, wenn die Nachbesserung wegen des arglistigen Verschweigens des Mangels nicht angeboten werden muss (hier: Kosten für die Erneuerung einer mangelhaften Kellerabdichtung). Denn durch die Ersatzfähigkeit der Mängelbeseitigungskosten unabhängig von deren Aufwendung wird der Vorrang des Erfüllungsanspruchs schadensrechtlich umgesetzt.
Mehr zum Thema:
Aktionsmodul Zivilrecht
Mit dem Aktionsmodul stehen dem umfassend beratenden Zivilrechtspraktiker sechs Module zur Verfügung. Führende Kommentare, Handbücher und Zeitschriften für die zivilrechtliche Praxis. Jetzt neu inklusive Beratermodul Erbrecht.
Zahlreiche, bewährte Formulare mit LAWLIFT bearbeiten! Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO. Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Modul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat - 4 Wochen gratis nutzen!
BGH online
Die Beklagten haben im September 2010 den Klägern ein mit einem 1979 errichteten Reihenhaus bebautes Grundstück verkauft. Die Haftung für Sachmängel wurde damals ausgeschlossen. Nachdem im Jahr 2002 im Keller Schwarzschimmel aufgetreten war, hatten die Beklagten gegen einen Nachbarn ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet. Der Sachverständige erkannte daraufhin eine Feuchtigkeit in den Kellerwänden, die vornehmlich auf einer mangelhaften Abdichtung der Wände beruhte.
Die Kläger stellten im Jahr 2013 eine Durchfeuchtung der Kellerwände fest. Im September 2013 forderten sie die Beklagten erfolglos auf, die Kosten einer neuen Kellerabdichtung i.H.v. 23.400 € zu übernehmen. Gestützt auf die Behauptung, die Beklagten hätten den Feuchtigkeitsschaden bzw. die mangelhafte Abdichtung des Kellers arglistig verschwiegen, verlangten die Kläger die Zahlung gerichtlich nebst Rechtshängigkeitszinsen sowie die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz weiteren Schadens, insbesondere der Mehrwertsteuer, verpflichtet sind. Zudem machten sie Ansprüche wegen Nutzungsausfalls des Kellers geltend und begehren Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.666 €.
Das LG hat der Klage hinsichtlich der Mängelbeseitigungskosten i.H.v. 2.574 € nebst Zinsen, hinsichtlich der Feststellung sowie der geltend gemachten Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das OLG hat die Entscheidung weitestgehend bestätigt. Auf die Revision der Kläger hat der BGH das Berufungsurteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise aufgehoben und die Beklagten u.a. zur Zahlung von 23.400 € verurteilt.
Gründe:
Die Revision ist begründet, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage in Höhe der geltend gemachten Mängelbeseitigungskosten nebst Zinsen durch das Berufungsgericht wendet. Diesem Klageantrag hätte stattgegeben werden müssen.
Von Rechtsirrtum beeinflusst war die Ansicht des OLG, die Kläger könnten den Betrag nicht verlangen, weil ihnen unter Berücksichtigung eines Abzugs "neu für alt" kein Schaden entstanden sei. Hierbei waren die Feststellungen des Berufungsgerichts zugrunde zu legen, dass die durchschnittliche Haltbarkeit einer Mauerabdichtung, wie sie hier in Rede stand, 40 Jahre beträgt und zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem OLG seit der Errichtung des Hauses im Jahr 1979 bereits mehr als 40 Jahre vergangen waren. Die von der Revision insoweit erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Ein Schaden entfiel auf der Grundlage dieser Feststellungen aber nicht.
Mehrheitlich wird eine differenzierende Auffassung vertreten. Eine Kostenbeteiligung aufgrund der Grundsätze "neu für alt" sei abzulehnen, wenn eine Nachbesserung nur durch den Ersatz des mangelbehafteten Teils durch ein Neuteil erfolge. Anders sehe es aber bei Wertverbesserungen aus, die am Rest der Kaufsache durch die Nachbesserung einträten, oder wenn der Käufer nunmehr eine ohnehin anfallende Instand- bzw. Inspektionsarbeit einspare. Die hierdurch eingetretene Ersparnis oder Wertverbesserung habe der Käufer auszugleichen.
Der vorliegende Fall gab aber keine Veranlassung, die Streitfrage insgesamt und abschließend zu entscheiden. Eine Beteiligung des Käufers an den Kosten der Nachbesserung einer (gebrauchten) mangelhaften Kaufsache nach den Grundsätzen eines Abzugs "neu für alt" scheidet jedenfalls aus, wenn sich der Vorteil des Käufers darin erschöpft, dass die Kaufsache durch den zur Mangelbeseitigung erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil einen Wertzuwachs erfährt oder dass der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspart.
Für einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten nach § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB gilt das Gleiche, und zwar auch dann, wenn die Nachbesserung wegen des arglistigen Verschweigens des Mangels nicht angeboten werden muss (hier: Kosten für die Erneuerung einer mangelhaften Kellerabdichtung). Denn durch die Ersatzfähigkeit der Mängelbeseitigungskosten unabhängig von deren Aufwendung wird der Vorrang des Erfüllungsanspruchs schadensrechtlich umgesetzt.
Aktionsmodul Zivilrecht
Mit dem Aktionsmodul stehen dem umfassend beratenden Zivilrechtspraktiker sechs Module zur Verfügung. Führende Kommentare, Handbücher und Zeitschriften für die zivilrechtliche Praxis. Jetzt neu inklusive Beratermodul Erbrecht.
Zahlreiche, bewährte Formulare mit LAWLIFT bearbeiten! Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO. Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Modul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat - 4 Wochen gratis nutzen!