Stark rauchender Ex-Mieter muss Schadensersatz zahlen
LG Neuruppin v. 30.10.2024 - 4 S 30/24
Der Sachverhalt:
Der Kläger war der Vermieter des Beklagten. Der Wohnungsmietvertrag war eigentlich am 31.1.2023 beendet, die Rückgabe der Wohnung erfolgt allerdings erst zum 23.2.2023 nach anwaltlicher Intervention. Daraufhin forderte der Kläger den Beklagten auf, die extrem stark verrauchte Wohnung vertragsgerecht herzurichten, insbesondere eingetretene Schäden an der Substanz der Mieträume durch das intensive Rauchen zu beseitigen und die Wohnung zu renovieren.
Im Mietvertrag war eine Klausel aufgenommen, wonach die Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen seien und das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen umfasste. Nachdem der Beklagte weiterhin untätig geblieben war, klagte der Vermieter auf Schadensersatz wegen rauchbedingter Substanzschäden, wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sowie wegen seines Aufwandes für Reinigungs- und Entsorgungskosten, schließlich auf Ersatz von Nutzungsentschädigung für die nur verzögert weitervermietbare Wohnung.
Die Klage war teilweise erfolgreich.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz infolge des Rauchens einschließlich außergerichtlich angefallener Anwaltskosten sowie weiterer Verzugsschäden. Wegen darüber hinaus verlangter weiterer Malerarbeiten war die Klage hingegen abzuweisen. Die geltend gemachten Reinigungs- und Entsorgungskosten wurden dem Grunde nach, aber mangels substantiierten Sachvortrags nur in der Höhe teilweise zuerkannt.
Hinsichtlich des Anspruchs auf Schadensersatz war es unerheblich, ob die vertraglich vereinbarte Formularklausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam war oder nicht. Schließlich fällt exzessives Rauchen nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung (dazu: BGH v. 28.6.2006 - VIII ZR 124/05), wenn dessen Spuren nicht mehr mit normalen Schönheitsreparaturarbeiten eliminiert werden können, weil die Bausubstanz der Wohnung und ihre Einrichtungen dadurch geschädigt worden ist (BGH v. 5.3.2008 - VIII ZR 37/07, MietRB 2008, 161 [Dötsch]).
Malerarbeiten, die nicht im nachgewiesenen Zusammenhang mit der Schadensbeseitigung standen, waren hingegen nicht zu ersetzen. Die sog. Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag war unwirksam. Aus der gewählten Formulierung wurde nicht hinreichend klar, dass der Mieter sowohl die Fenster als auch die Außentüren nur von innen zu streichen hat. Der Zusatz "von innen" stand nur hinter den erwähnten Außentüren, nicht auch hinter den "Fenstern". Die gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 S. 3 II BV wari im Übrigen nicht wortgetreu übernommen worden.
Weil bereits die Übergabe der Wohnung verspätet und erst aufgrund eines eingeschalteten Rechtsanwalts erfolgt war, konnten die außergerichtlichen Anwaltskosten aus Verzug (§§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB) vom Kläger gefordert werden. Ebenso aus Verzug schuldet der Beklagte Mietausfallschaden bis Juni 2023 (§§ 280 Abs. 2, 286 BGB). Den Zeitraum hat das Gericht durch die angemessene Suche nach einem Handwerker, dem Arbeitsbeginn und der Durchführung der Arbeiten bis zum 9.6.2023, nachgewiesen durch die erteilten Rechnungen, bestimmt Für die anzusetzende Miethöhe kam es auf die erzielbare Neuvertragsmiete an.
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LG Neuruppin
Der Kläger war der Vermieter des Beklagten. Der Wohnungsmietvertrag war eigentlich am 31.1.2023 beendet, die Rückgabe der Wohnung erfolgt allerdings erst zum 23.2.2023 nach anwaltlicher Intervention. Daraufhin forderte der Kläger den Beklagten auf, die extrem stark verrauchte Wohnung vertragsgerecht herzurichten, insbesondere eingetretene Schäden an der Substanz der Mieträume durch das intensive Rauchen zu beseitigen und die Wohnung zu renovieren.
Im Mietvertrag war eine Klausel aufgenommen, wonach die Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen seien und das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen umfasste. Nachdem der Beklagte weiterhin untätig geblieben war, klagte der Vermieter auf Schadensersatz wegen rauchbedingter Substanzschäden, wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sowie wegen seines Aufwandes für Reinigungs- und Entsorgungskosten, schließlich auf Ersatz von Nutzungsentschädigung für die nur verzögert weitervermietbare Wohnung.
Die Klage war teilweise erfolgreich.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz infolge des Rauchens einschließlich außergerichtlich angefallener Anwaltskosten sowie weiterer Verzugsschäden. Wegen darüber hinaus verlangter weiterer Malerarbeiten war die Klage hingegen abzuweisen. Die geltend gemachten Reinigungs- und Entsorgungskosten wurden dem Grunde nach, aber mangels substantiierten Sachvortrags nur in der Höhe teilweise zuerkannt.
Hinsichtlich des Anspruchs auf Schadensersatz war es unerheblich, ob die vertraglich vereinbarte Formularklausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam war oder nicht. Schließlich fällt exzessives Rauchen nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung (dazu: BGH v. 28.6.2006 - VIII ZR 124/05), wenn dessen Spuren nicht mehr mit normalen Schönheitsreparaturarbeiten eliminiert werden können, weil die Bausubstanz der Wohnung und ihre Einrichtungen dadurch geschädigt worden ist (BGH v. 5.3.2008 - VIII ZR 37/07, MietRB 2008, 161 [Dötsch]).
Malerarbeiten, die nicht im nachgewiesenen Zusammenhang mit der Schadensbeseitigung standen, waren hingegen nicht zu ersetzen. Die sog. Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag war unwirksam. Aus der gewählten Formulierung wurde nicht hinreichend klar, dass der Mieter sowohl die Fenster als auch die Außentüren nur von innen zu streichen hat. Der Zusatz "von innen" stand nur hinter den erwähnten Außentüren, nicht auch hinter den "Fenstern". Die gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 S. 3 II BV wari im Übrigen nicht wortgetreu übernommen worden.
Weil bereits die Übergabe der Wohnung verspätet und erst aufgrund eines eingeschalteten Rechtsanwalts erfolgt war, konnten die außergerichtlichen Anwaltskosten aus Verzug (§§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB) vom Kläger gefordert werden. Ebenso aus Verzug schuldet der Beklagte Mietausfallschaden bis Juni 2023 (§§ 280 Abs. 2, 286 BGB). Den Zeitraum hat das Gericht durch die angemessene Suche nach einem Handwerker, dem Arbeitsbeginn und der Durchführung der Arbeiten bis zum 9.6.2023, nachgewiesen durch die erteilten Rechnungen, bestimmt Für die anzusetzende Miethöhe kam es auf die erzielbare Neuvertragsmiete an.
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