Streetart an der Hausfassade: Mehrheit schlägt Minderheitengeschmack
BGH v. 25.9.2026 - V ZR 165/25
Der Sachverhalt:
Der Verein "Urbaner Kunstraum Wuppertal - UKW" hatte der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angeboten, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses im Rahmen eines von dem Oberbürgermeister der Stadt unterstützten Projekts auf eigene Kosten durch eine internationale Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Bild sollte möglichst lange (mehr als zehn Jahre) an der Fassade bleiben. Nach Ablauf von fünf Jahren sollte die Eigentümergemeinschaft jedoch frei in ihrer Entscheidung sein, was die Zukunft der Fassade betraf soll. Sie dürfte etwa wieder überstrichen und/oder gedämmt werden.
Die Wohnungseigentümer ermächtigten daraufhin die Verwalterin durch mehrheitlichen Beschluss, den von dem Verein angebotenen Gestattungsvertrag abzuschließen. Der klagende Wohnungseigentümer hielt dies allerdings für unzulässig. Er war der Ansicht, dass das Gemälde die Wohnanlage grundlegend umgestalte und offenbleibe, wie das Kunstwerk letztlich aussehen werde.
Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Das LG hat die Entscheidung im Berufungsverfahren bestätigt. Auch die Revision des Klägers vor dem BGH blieb erfolglos.
Gründe:
Die Wohnungseigentümer durften die Anbringung des Streetart-Gemäldes auf der Hochhausfassade mehrheitlich beschließen. Eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG umfasst auch eine auf mehrere Jahre angelegte künstlerische Gestaltung, die das Erscheinungsbild der Anlage erheblich verändert.
Der Beschluss war hinreichend bestimmt. Er hat die Künstlerin benannt und die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung sowie die Dauer des Verbleibs geregelt. Das spätere Aussehen des Gemäldes musste nicht im Einzelnen feststehen: Künstlerisches Schaffen ist ein offener Prozess, dessen Ergebnis sich nicht vollständig vorgeben lässt. Die festgelegten gestalterischen Rahmenbedingungen ermöglichten den Eigentümern gleichwohl, die Wirkung des Werks ausreichend einzuschätzen.
Auch eine grundlegende Umgestaltung i.S.v. § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG lag nicht vor. Eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks genügt dafür regelmäßig nicht. Maßgeblich ist, ob die Wohnanlage als Ganzes grundlegend umgestaltet wird, nicht nur eine einzelne Fassade oder ein Gebäude. Das ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Das Berufungsgericht durfte hier berücksichtigen, dass sich das Gemälde in ein größeres städtisches Kunstprojekt einfügen sollte und nur eine Fassade betraf. Hinzu kam die vollständige Kostenübernahme und die auf fünf Jahre begrenzte Dauer. Ein zu weites Verständnis der gesetzlichen Grenze würde Wohnungseigentümergemeinschaften die Teilnahme an solchen Projekten faktisch erschweren.
Schließlich wurde hier auch kein Eigentümer unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG). Dass einem Eigentümer das Gemälde weniger gefällt als anderen, begründet keine stärkere Beeinträchtigung im Rechtssinne.
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Aufsatz
Hans Reinold Horst
Rechtsprechungsübersicht zum WEG 2025 - 2. Halbjahr - Teil 2
MietRB 2026, 57
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BGH PM Nr. 175/2026 v. 25.9.2026
Der Verein "Urbaner Kunstraum Wuppertal - UKW" hatte der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angeboten, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses im Rahmen eines von dem Oberbürgermeister der Stadt unterstützten Projekts auf eigene Kosten durch eine internationale Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Bild sollte möglichst lange (mehr als zehn Jahre) an der Fassade bleiben. Nach Ablauf von fünf Jahren sollte die Eigentümergemeinschaft jedoch frei in ihrer Entscheidung sein, was die Zukunft der Fassade betraf soll. Sie dürfte etwa wieder überstrichen und/oder gedämmt werden.
Die Wohnungseigentümer ermächtigten daraufhin die Verwalterin durch mehrheitlichen Beschluss, den von dem Verein angebotenen Gestattungsvertrag abzuschließen. Der klagende Wohnungseigentümer hielt dies allerdings für unzulässig. Er war der Ansicht, dass das Gemälde die Wohnanlage grundlegend umgestalte und offenbleibe, wie das Kunstwerk letztlich aussehen werde.
Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Das LG hat die Entscheidung im Berufungsverfahren bestätigt. Auch die Revision des Klägers vor dem BGH blieb erfolglos.
Gründe:
Die Wohnungseigentümer durften die Anbringung des Streetart-Gemäldes auf der Hochhausfassade mehrheitlich beschließen. Eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG umfasst auch eine auf mehrere Jahre angelegte künstlerische Gestaltung, die das Erscheinungsbild der Anlage erheblich verändert.
Der Beschluss war hinreichend bestimmt. Er hat die Künstlerin benannt und die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung sowie die Dauer des Verbleibs geregelt. Das spätere Aussehen des Gemäldes musste nicht im Einzelnen feststehen: Künstlerisches Schaffen ist ein offener Prozess, dessen Ergebnis sich nicht vollständig vorgeben lässt. Die festgelegten gestalterischen Rahmenbedingungen ermöglichten den Eigentümern gleichwohl, die Wirkung des Werks ausreichend einzuschätzen.
Auch eine grundlegende Umgestaltung i.S.v. § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG lag nicht vor. Eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks genügt dafür regelmäßig nicht. Maßgeblich ist, ob die Wohnanlage als Ganzes grundlegend umgestaltet wird, nicht nur eine einzelne Fassade oder ein Gebäude. Das ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Das Berufungsgericht durfte hier berücksichtigen, dass sich das Gemälde in ein größeres städtisches Kunstprojekt einfügen sollte und nur eine Fassade betraf. Hinzu kam die vollständige Kostenübernahme und die auf fünf Jahre begrenzte Dauer. Ein zu weites Verständnis der gesetzlichen Grenze würde Wohnungseigentümergemeinschaften die Teilnahme an solchen Projekten faktisch erschweren.
Schließlich wurde hier auch kein Eigentümer unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG). Dass einem Eigentümer das Gemälde weniger gefällt als anderen, begründet keine stärkere Beeinträchtigung im Rechtssinne.
Aufsatz
Hans Reinold Horst
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MietRB 2026, 57
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