Technikraum und Flur als Gegenstand des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers
BGH v. 20.2.2026 - V ZR 34/25
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Mitglieder der aus zwei Wohneinheiten bestehenden beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie sind Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 2; die Wohneinheit Nr. 1 steht im Sondereigentum des W. Nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 und dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan gehören zu dem Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 1 die im Keller des Gebäudes hintereinander gelegenen und als "Treppenhaus", "Flur" und "Technik" bezeichneten Räume.
In dem Technikraum befand sich ursprünglich eine Ölheizung für beide Wohnungen. Im Jahr 2017 wurde diese durch zwei getrennte, die jeweiligen Wohneinheiten mit Wärme versorgende Gasthermen ersetzt. Zudem enthält der Technikraum die Absperrhähne für die Gas- und Wasseranschlüsse beider Wohneinheiten sowie die Gas- und Wasserzähler. Weiter sind in dem Technikraum eine Toilette und ein Waschbecken eingebaut sowie Metallregale aufgestellt, die W. u.a. zur Lagerung teurer Elektrogeräte nutzt. In dem Treppenhaus ist der Hauptstromkasten für das Anwesen mit den Stromzählern untergebracht.
Der Zugang zu den drei Kellerräumen ist ausschließlich über die Wohneinheit Nr. 1 möglich. Die Wohneinheit Nr. 2 hat keinen eigenen Zugang. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 besteht jedoch an der Wohneinheit Nr. 1 eine auf die Mitbenutzung von Flur und Technikraum zur Zählerablesung beschränkte Grunddienstbarkeit. Die Kläger verlangen mit der Klage die Einräumung von Mitbesitz an den drei Räumen.
Das AG verurteilte die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen, den Klägern Zugang zu dem Technikraum und die Möglichkeit zur Benutzung der dort befindlichen Versorgungs- und Zählereinrichtungen zu verschaffen. Das LG gab der Klage im Hauptantrag statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Urteil des LG auf und wies die Klage insgesamt ab.
Die Gründe:
Zu Unrecht bejaht das LG einen Anspruch der Kläger gegen die beklagte GdWE auf Einräumung von Mitbesitz an den drei Kellerräumen gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG, denn diese stehen nicht im Gemeinschaftseigentum, sondern im Sondereigentum des Wohnungseigentümers W.
Rechtsfehlerhaft ist die Annahme des LG, dass die drei Kellerräume i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG "dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen" und daher - abweichend von der Teilungserklärung - zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Richtig ist allerdings, dass § 5 Abs. 2 WEG die aus § 3 Abs. 1 WEG folgende sachenrechtliche Befugnis der Miteigentümer zur Einräumung von Sondereigentum an Räumen in unabdingbarer Weise begrenzt. Eine durch den Teilungsvertrag der Miteigentümer oder in der Teilungserklärung des Alleineigentümers (§ 8 WEG) unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 WEG getroffene Zuordnung eines Raumes, der im Sinne dieser Bestimmung dem Gemeingebrauch dient, ist unwirksam. Der betreffende Raum steht dann im Gemeinschaftseigentum.
Wann Räume gem. § 5 Abs. 2 WEG "dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen" und daher nicht sondereigentumsfähig sind, ist jedoch noch nicht abschließend entschieden. Geklärt ist, dass dies auf all diejenigen Räume zutrifft, die als Zugangsflächen für mehr als eine Einheit benötigt werden. Auch die Zugänge zu im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räumen und Flächen sind im Grundsatz nicht sondereigentumsfähig, sondern stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Uneinigkeit besteht hingegen, ob und in welchen Fällen Räume, in denen - wie hier unterstellt - dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, ihre Sondereigentumsfähigkeit verlieren. Der Senat hat sich hierzu in der Vergangenheit unterschiedlich geäußert.
In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und der Literatur hat sich ein breites Meinungsspektrum herausgebildet. Nach einer Ansicht ist für die Sondereigentumsfähigkeit des Raumes sein Nutzungszweck entscheidend. Es komme darauf an, ob der Raum neben der Unterbringung der Anlage oder Einrichtung noch anderen Zwecken diene. Nach anderer Ansicht ist das Maß des durch die Anlage oder Einrichtung benötigten Gebrauchsumfangs am Raum entscheidend. Es komme darauf an, ob die in dem Raum untergebrachte Anlage oder Einrichtung einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand und somit ein ständiges Betreten des Raumes erfordere. Andere wiederum stellen kumulativ darauf ab, ob der Raum neben der Unterbringung der Anlage oder Einrichtung noch anderen Zwecken dient und ob die in dem Raum untergebrachte Anlage oder Einrichtung ein ständiges Betreten des Raumes durch andere Wohnungseigentümer erfordert. Eine letzte Ansicht plädiert dafür, die Frage nach der Sondereigentumsfähigkeit der Anlagen und Einrichtungen von der Eigentumszuordnung des beherbergenden Raumes vollständig zu lösen.
Der Senat entscheidet die Frage nunmehr im Sinne der zuletzt genannten Ansicht. Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden. Soweit sich den Entscheidungen des Senats vom 2.2.1979 (V ZR 14/77) und vom 5.7.1991 (V ZR 222/90) etwas anderes entnehmen lässt, hält er daran nicht weiter fest.
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Die Kläger sind Mitglieder der aus zwei Wohneinheiten bestehenden beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie sind Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 2; die Wohneinheit Nr. 1 steht im Sondereigentum des W. Nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 und dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan gehören zu dem Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 1 die im Keller des Gebäudes hintereinander gelegenen und als "Treppenhaus", "Flur" und "Technik" bezeichneten Räume.
In dem Technikraum befand sich ursprünglich eine Ölheizung für beide Wohnungen. Im Jahr 2017 wurde diese durch zwei getrennte, die jeweiligen Wohneinheiten mit Wärme versorgende Gasthermen ersetzt. Zudem enthält der Technikraum die Absperrhähne für die Gas- und Wasseranschlüsse beider Wohneinheiten sowie die Gas- und Wasserzähler. Weiter sind in dem Technikraum eine Toilette und ein Waschbecken eingebaut sowie Metallregale aufgestellt, die W. u.a. zur Lagerung teurer Elektrogeräte nutzt. In dem Treppenhaus ist der Hauptstromkasten für das Anwesen mit den Stromzählern untergebracht.
Der Zugang zu den drei Kellerräumen ist ausschließlich über die Wohneinheit Nr. 1 möglich. Die Wohneinheit Nr. 2 hat keinen eigenen Zugang. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 besteht jedoch an der Wohneinheit Nr. 1 eine auf die Mitbenutzung von Flur und Technikraum zur Zählerablesung beschränkte Grunddienstbarkeit. Die Kläger verlangen mit der Klage die Einräumung von Mitbesitz an den drei Räumen.
Das AG verurteilte die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen, den Klägern Zugang zu dem Technikraum und die Möglichkeit zur Benutzung der dort befindlichen Versorgungs- und Zählereinrichtungen zu verschaffen. Das LG gab der Klage im Hauptantrag statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Urteil des LG auf und wies die Klage insgesamt ab.
Die Gründe:
Zu Unrecht bejaht das LG einen Anspruch der Kläger gegen die beklagte GdWE auf Einräumung von Mitbesitz an den drei Kellerräumen gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG, denn diese stehen nicht im Gemeinschaftseigentum, sondern im Sondereigentum des Wohnungseigentümers W.
Rechtsfehlerhaft ist die Annahme des LG, dass die drei Kellerräume i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG "dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen" und daher - abweichend von der Teilungserklärung - zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Richtig ist allerdings, dass § 5 Abs. 2 WEG die aus § 3 Abs. 1 WEG folgende sachenrechtliche Befugnis der Miteigentümer zur Einräumung von Sondereigentum an Räumen in unabdingbarer Weise begrenzt. Eine durch den Teilungsvertrag der Miteigentümer oder in der Teilungserklärung des Alleineigentümers (§ 8 WEG) unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 WEG getroffene Zuordnung eines Raumes, der im Sinne dieser Bestimmung dem Gemeingebrauch dient, ist unwirksam. Der betreffende Raum steht dann im Gemeinschaftseigentum.
Wann Räume gem. § 5 Abs. 2 WEG "dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen" und daher nicht sondereigentumsfähig sind, ist jedoch noch nicht abschließend entschieden. Geklärt ist, dass dies auf all diejenigen Räume zutrifft, die als Zugangsflächen für mehr als eine Einheit benötigt werden. Auch die Zugänge zu im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räumen und Flächen sind im Grundsatz nicht sondereigentumsfähig, sondern stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Uneinigkeit besteht hingegen, ob und in welchen Fällen Räume, in denen - wie hier unterstellt - dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, ihre Sondereigentumsfähigkeit verlieren. Der Senat hat sich hierzu in der Vergangenheit unterschiedlich geäußert.
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Der Senat entscheidet die Frage nunmehr im Sinne der zuletzt genannten Ansicht. Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden. Soweit sich den Entscheidungen des Senats vom 2.2.1979 (V ZR 14/77) und vom 5.7.1991 (V ZR 222/90) etwas anderes entnehmen lässt, hält er daran nicht weiter fest.
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