Terrorversicherung bei unbedeutendem Gebäude im ländlichen Raum nicht umlagefähig
LG Darmstadt v. 27.6.2025 - 19 O 166/23
Der Sachverhalt:
Die Parteien streiten um Ansprüche hinsichtlich einer Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2019, u.a. um die Kosten für eine Terrorversicherung. Zwischen den Parteien besteht ein Gewerbemietverhältnis über Lagerflächen nebst Büroanteil in dem Objekt, welches die Klägerin an die Beklagte vermietet.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Umlage einer Terrorversicherung sei weder vereinbart noch entspreche deren Abschluss einer wirtschaftlichen Betriebsführung oder sei aus gefährdungstechnischen Gründen notwendig. Eine besondere Gefahr für Terrorakte ergebe sich weder aus einer architektonischen Besonderheit des Gebäudes oder gefährdeten Mietern noch für Terroristen interessanten Zielen in der Nachbarschaft. Der Abschluss der Versicherung sei unwirtschaftlich und der geforderte Betrag von ca. 1.100 € unberechtigt.
Das LG gab der Beklagten Recht.
Die Gründe:
Der Klägerin steht kein Zahlungsanspruch aus § 5 Ziffer 1.1 des Mietvertrages zu, da die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 in Teilen fehlerhaft ist und sich aus ihr nach Verrechnung des Nebenkostenvorschusses keine Nachforderung ergibt.
Die Position "Versicherung" ist hinsichtlich der Kosten der Terrorversicherung nicht ordnungsgemäß abgerechnet, weil diese nicht umlagefähig sind. Eine eigenständige Vereinbarung über die Umlage der Terrorversicherung besteht nicht. Sie sind als Teil der Sachversicherung nur dann umlagefähig, wenn diese nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit aufgrund einer erhöhten Terrorgefahr erforderlich scheint (BGH v. 13.10.2010 - XII ZR 129/09). Das ist der Fall, wenn das Gebäude selbst oder dessen unmittelbare Umgebung Symbolcharakter aufweist, dort staatliche Macht ausgeübt wird oder sich dort regelmäßig eine größere Anzahl an Menschen aufhält.
Diese Voraussetzungen hat die Klägerin nicht dargelegt. Soweit die Klägerin meint, heutzutage seien auch normale Gewerbeobjekte einer erheblichen Gefahr ausgesetzt, kann dem nicht gefolgt werden. Das liefe darauf hinaus, nahezu alle Gebäude als terroristisch gefährdet einzustufen. Die Kriterien des BGH erfordern aber gerade eine erhöhte Gefährdung. Ebenso wenig ergibt sich eine erhöhte Gefährdung bereits daraus, dass das Gebäude allgemein für Publikumsverkehr geöffnet ist. Die Klägerin ist für die Wirtschaftlichkeit der Terrorversicherung beweisbelastet.
Mehr zum Thema:
Zum Volltext des Urteils
enthalten im
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt.
Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.
Justiz Hessen online
Die Parteien streiten um Ansprüche hinsichtlich einer Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2019, u.a. um die Kosten für eine Terrorversicherung. Zwischen den Parteien besteht ein Gewerbemietverhältnis über Lagerflächen nebst Büroanteil in dem Objekt, welches die Klägerin an die Beklagte vermietet.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Umlage einer Terrorversicherung sei weder vereinbart noch entspreche deren Abschluss einer wirtschaftlichen Betriebsführung oder sei aus gefährdungstechnischen Gründen notwendig. Eine besondere Gefahr für Terrorakte ergebe sich weder aus einer architektonischen Besonderheit des Gebäudes oder gefährdeten Mietern noch für Terroristen interessanten Zielen in der Nachbarschaft. Der Abschluss der Versicherung sei unwirtschaftlich und der geforderte Betrag von ca. 1.100 € unberechtigt.
Das LG gab der Beklagten Recht.
Die Gründe:
Der Klägerin steht kein Zahlungsanspruch aus § 5 Ziffer 1.1 des Mietvertrages zu, da die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 in Teilen fehlerhaft ist und sich aus ihr nach Verrechnung des Nebenkostenvorschusses keine Nachforderung ergibt.
Die Position "Versicherung" ist hinsichtlich der Kosten der Terrorversicherung nicht ordnungsgemäß abgerechnet, weil diese nicht umlagefähig sind. Eine eigenständige Vereinbarung über die Umlage der Terrorversicherung besteht nicht. Sie sind als Teil der Sachversicherung nur dann umlagefähig, wenn diese nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit aufgrund einer erhöhten Terrorgefahr erforderlich scheint (BGH v. 13.10.2010 - XII ZR 129/09). Das ist der Fall, wenn das Gebäude selbst oder dessen unmittelbare Umgebung Symbolcharakter aufweist, dort staatliche Macht ausgeübt wird oder sich dort regelmäßig eine größere Anzahl an Menschen aufhält.
Diese Voraussetzungen hat die Klägerin nicht dargelegt. Soweit die Klägerin meint, heutzutage seien auch normale Gewerbeobjekte einer erheblichen Gefahr ausgesetzt, kann dem nicht gefolgt werden. Das liefe darauf hinaus, nahezu alle Gebäude als terroristisch gefährdet einzustufen. Die Kriterien des BGH erfordern aber gerade eine erhöhte Gefährdung. Ebenso wenig ergibt sich eine erhöhte Gefährdung bereits daraus, dass das Gebäude allgemein für Publikumsverkehr geöffnet ist. Die Klägerin ist für die Wirtschaftlichkeit der Terrorversicherung beweisbelastet.
Zum Volltext des Urteils
enthalten im
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt.
Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.