Treuwidriges Berufen des Grundstückserwerbers auf Schriftformmangel des gewerblichen Mietvertrags
OLG Nürnberg v. 24.3.2026, 14 W 370/26 u.a.
Der Sachverhalt:
Die Parteien stritten über die Kostentragung nach übereinstimmender Erledigung einer gewerblichen Mietstreitigkeit mit Herausgabewiderklage. Die Klägerin hatte Abrechnung und Rückzahlung überzahlter Betriebskosten sowie vorgerichtliche Anwaltskosten verlangt. Die Beklagte hatte Widerklage auf Herausgabe des Mietobjekts nach Kündigung wegen Schriftformmangels erhoben, da die Nutzung von 25 statt 14 Parkplätzen und eines Außenlagers nur mündlich mit dem Rechtsvorgänger vereinbart worden sei.
Nach Anerkenntnis der Anwaltskosten und übereinstimmender Erledigung von Klage und Widerklage hat das LG die Beklagte antragsgemäß verurteilt und die Kosten zu 46 % der Klägerin sowie zu 54 % der Beklagten auferlegt. Zur Widerklage hat es eine Kostenaufhebung angenommen, da der Ausgang von einer offenen Beweisaufnahme abhinge.
Beide Seiten legten sofortige Beschwerde gegen die Kostenentscheidung ein. Das LG half der Beschwerde der Klägerin nicht ab, derjenigen der Beklagten hingegen schon und änderte die Kostenquote auf 92 % zu Lasten der Klägerin sowie 8 % zu Lasten der Beklagten. Die hiergegen gerichtete erneute sofortige Beschwerde der Klägerin war vor dem OLG erfolgreich.
Die Gründe:
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits bzw. die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Die hier erhobene Widerklage zwar zulässig, aber unbegründet. Unerheblich war, ob ein Verstoß gegen das in § 550 BGB geregelte Schriftformgebot überhaupt vorlag. Der Beklagten war es jedenfalls gem. § 242 BGB verwehrt, sich auf den behaupteten Formmangel zu berufen. Zwar verstößt die Berufung auf den Formmangel im Regelfall nicht gegen § 242 BGB, da ein nicht am Vertrag beteiligter Dritter durch die Form geschützt werden soll. Deshalb kann der Einwand treuwidrigen Verhaltens grundsätzlich auch nicht gegenüber dem Grundstückserwerber erhoben werden.
Das gilt jedoch nur insoweit, wie der Schutzzweck der Norm, die Information des Dritten sicherzustellen, berührt ist. Vorliegend hatte der Geschäftsführer der Beklagten das Mietobjekt einschließlich der klägerseits genutzten Außenflächen vor dessen Erwerb unstreitig persönlich in Augenschein genommen. Dabei haben die Geschäftsführer der Parteien - ebenso unstreitig - die klägerische Nutzung sowohl der Parkplätze als auch des Außenlagers besprochen. Dem Normzweck des § 550 BGB war insofern Genüge getan.
Soweit das LG in diesem Zusammenhang der Ansicht war, dass aus der Kenntnis, welche Flächen tatsächlich genutzt werden, noch nicht die Kenntnis vom Inhalt der mietvertraglichen Vereinbarung folgt, konnte dies den Einwand treuwidrigen Verhaltens nicht entkräften. Denn die Beklagte musste angesichts des ihr bekannten Mietvertrags und angesichts der vor Ort besprochenen klägerischen Nutzung der Außenflächen davon ausgehen, dass diese Außenflächen mit vermietet waren.
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Aufsatz
Rainer Burbulla
Die Entwicklungen im Gewerberaummietrecht
MDR 2026, 1095
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
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Bayern.Recht
Die Parteien stritten über die Kostentragung nach übereinstimmender Erledigung einer gewerblichen Mietstreitigkeit mit Herausgabewiderklage. Die Klägerin hatte Abrechnung und Rückzahlung überzahlter Betriebskosten sowie vorgerichtliche Anwaltskosten verlangt. Die Beklagte hatte Widerklage auf Herausgabe des Mietobjekts nach Kündigung wegen Schriftformmangels erhoben, da die Nutzung von 25 statt 14 Parkplätzen und eines Außenlagers nur mündlich mit dem Rechtsvorgänger vereinbart worden sei.
Nach Anerkenntnis der Anwaltskosten und übereinstimmender Erledigung von Klage und Widerklage hat das LG die Beklagte antragsgemäß verurteilt und die Kosten zu 46 % der Klägerin sowie zu 54 % der Beklagten auferlegt. Zur Widerklage hat es eine Kostenaufhebung angenommen, da der Ausgang von einer offenen Beweisaufnahme abhinge.
Beide Seiten legten sofortige Beschwerde gegen die Kostenentscheidung ein. Das LG half der Beschwerde der Klägerin nicht ab, derjenigen der Beklagten hingegen schon und änderte die Kostenquote auf 92 % zu Lasten der Klägerin sowie 8 % zu Lasten der Beklagten. Die hiergegen gerichtete erneute sofortige Beschwerde der Klägerin war vor dem OLG erfolgreich.
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Die hier erhobene Widerklage zwar zulässig, aber unbegründet. Unerheblich war, ob ein Verstoß gegen das in § 550 BGB geregelte Schriftformgebot überhaupt vorlag. Der Beklagten war es jedenfalls gem. § 242 BGB verwehrt, sich auf den behaupteten Formmangel zu berufen. Zwar verstößt die Berufung auf den Formmangel im Regelfall nicht gegen § 242 BGB, da ein nicht am Vertrag beteiligter Dritter durch die Form geschützt werden soll. Deshalb kann der Einwand treuwidrigen Verhaltens grundsätzlich auch nicht gegenüber dem Grundstückserwerber erhoben werden.
Das gilt jedoch nur insoweit, wie der Schutzzweck der Norm, die Information des Dritten sicherzustellen, berührt ist. Vorliegend hatte der Geschäftsführer der Beklagten das Mietobjekt einschließlich der klägerseits genutzten Außenflächen vor dessen Erwerb unstreitig persönlich in Augenschein genommen. Dabei haben die Geschäftsführer der Parteien - ebenso unstreitig - die klägerische Nutzung sowohl der Parkplätze als auch des Außenlagers besprochen. Dem Normzweck des § 550 BGB war insofern Genüge getan.
Soweit das LG in diesem Zusammenhang der Ansicht war, dass aus der Kenntnis, welche Flächen tatsächlich genutzt werden, noch nicht die Kenntnis vom Inhalt der mietvertraglichen Vereinbarung folgt, konnte dies den Einwand treuwidrigen Verhaltens nicht entkräften. Denn die Beklagte musste angesichts des ihr bekannten Mietvertrags und angesichts der vor Ort besprochenen klägerischen Nutzung der Außenflächen davon ausgehen, dass diese Außenflächen mit vermietet waren.
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