Vormiete richtet sich nach der materiellen Rechtslage
BGH v. 1.7.2026 - VIII ZR 125/23
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine im Rechtsdienstleistungsregister eingetragene GmbH. Sie machte aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der Beklagten Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) geltend. Zwischen der Beklagten und den Mietern besteht seit Februar 2021 ein Mietverhältnis über eine 68,49 m² große Wohnung in Berlin, gelegen in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19.5.2020. Die Nettokaltmiete beträgt 780,10 € (11,39 €/m²).
Der Mietvertrag enthält den Hinweis, die Vormiete habe ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses ebenfalls 11,39 €/m² betragen. Das Vormietverhältnis bestand frühestens ab Dezember 2019. Der Vormieter war vor Vertragsschluss nicht auf Modernisierungen als Rechtfertigung der Miethöhe hingewiesen worden.
Die Mieter traten der Klägerin u.a. Ansprüche auf Auskunft, Rückzahlung überhöhter Miete, Feststellung der Unwirksamkeit der überhöhten Mietvereinbarung sowie (teilweise) Rückzahlung/Freigabe der Kaution ab. Mit Schreiben vom 16.4.2021 hat die Klägerin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und die nach § 556g Abs. 1a BGB mitgeteilte Vormiete bestritten. Sie verlangte Auskunft (Vormiete, Mieterhöhungen, Modernisierungen), Rückerstattung künftig überhöhter Miete, Herausgabe der anteiligen Kaution und Herabsetzung der künftigen Miete. Nach Fristablauf mahnte sie die Beklagte.
Mit der Klage begehrte die Klägerin nach Erledigung der Auskunftsansprüche Rückzahlung überzahlter Miete für Mai 2021 i.H.v. 242,03 € sowie vorgerichtliche Kosten i.H.v. 1.291,86 €, jeweils nebst Zinsen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Auf ihre Berufung hin verurteilte das LG die Beklagte zur Mietrückzahlung in vollem Umfang und zur Erstattung vorgerichtlicher Kosten i.H.v. 659,74 €, jeweils nebst Zinsen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Revisionen beider Parteien hat der BGH das Urteil des LG aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Gründe:
Für die nach § 556e Abs. 1 BGB maßgebliche Vormiete kam es hier allein darauf an, ob die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete der Sache nach zulässig war. Unerheblich war hingegen, ob sich der Vermieter wegen einer Verletzung seiner vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB gegenüber dem Vormieter zunächst nicht auf einen Ausnahmetatbestand der §§ 556e, 556f BGB berufen durfte.
Eine weitergehende Sanktionierung des Vermieters im nachfolgenden Mietverhältnis widerspräche dem gesetzgeberischen Zweck der Mietpreisbremse. Diese soll verhindern, dass Vermieter bei Neuvermietungen die zulässige Miethöhe überschreiten, nicht jedoch dazu führen, dass eine zuvor wirksam vereinbarte und materiell zulässige Vormiete im Folgemietverhältnis abgesenkt werden muss. Andernfalls würde der Vermieter entgegen der gesetzgeberischen Wertung dauerhaft schlechter gestellt.
Die in § 556g Abs. 1a BGB vorgesehene Sanktion dient allein dem Schutz des jeweiligen Mieters im konkreten Mietverhältnis. Sie soll diesem ermöglichen, bereits bei Vertragsschluss zu beurteilen, ob der Vermieter sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft. Die Folgen eines Auskunftsverstoßes sind gesetzlich abschließend geregelt und können durch Nachholung der Auskunft zeitlich begrenzt werden. Eine Übertragung auf ein nachfolgendes Mietverhältnis würde den Regelungszweck überschreiten und dem Vermieter die Möglichkeit nehmen, die Folgen der Pflichtverletzung zu begrenzen.
Danach kam es im Streitfall darauf an, ob die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete nach § 556e Abs. 2 BGB aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zulässig war. Hierzu hatte das Berufungsgericht - aus seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Sache war daher zur weiteren Sachaufklärung zurückzuverweisen. Sollte sich hierbei eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe ergeben, kommen auch Ansprüche auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Betracht. Deren Bestehen hängt jedoch von der noch festzustellenden materiellen Unzulässigkeit der vereinbarten Miete ab.
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Die Klägerin ist eine im Rechtsdienstleistungsregister eingetragene GmbH. Sie machte aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der Beklagten Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) geltend. Zwischen der Beklagten und den Mietern besteht seit Februar 2021 ein Mietverhältnis über eine 68,49 m² große Wohnung in Berlin, gelegen in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19.5.2020. Die Nettokaltmiete beträgt 780,10 € (11,39 €/m²).
Der Mietvertrag enthält den Hinweis, die Vormiete habe ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses ebenfalls 11,39 €/m² betragen. Das Vormietverhältnis bestand frühestens ab Dezember 2019. Der Vormieter war vor Vertragsschluss nicht auf Modernisierungen als Rechtfertigung der Miethöhe hingewiesen worden.
Die Mieter traten der Klägerin u.a. Ansprüche auf Auskunft, Rückzahlung überhöhter Miete, Feststellung der Unwirksamkeit der überhöhten Mietvereinbarung sowie (teilweise) Rückzahlung/Freigabe der Kaution ab. Mit Schreiben vom 16.4.2021 hat die Klägerin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und die nach § 556g Abs. 1a BGB mitgeteilte Vormiete bestritten. Sie verlangte Auskunft (Vormiete, Mieterhöhungen, Modernisierungen), Rückerstattung künftig überhöhter Miete, Herausgabe der anteiligen Kaution und Herabsetzung der künftigen Miete. Nach Fristablauf mahnte sie die Beklagte.
Mit der Klage begehrte die Klägerin nach Erledigung der Auskunftsansprüche Rückzahlung überzahlter Miete für Mai 2021 i.H.v. 242,03 € sowie vorgerichtliche Kosten i.H.v. 1.291,86 €, jeweils nebst Zinsen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Auf ihre Berufung hin verurteilte das LG die Beklagte zur Mietrückzahlung in vollem Umfang und zur Erstattung vorgerichtlicher Kosten i.H.v. 659,74 €, jeweils nebst Zinsen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Revisionen beider Parteien hat der BGH das Urteil des LG aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Gründe:
Für die nach § 556e Abs. 1 BGB maßgebliche Vormiete kam es hier allein darauf an, ob die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete der Sache nach zulässig war. Unerheblich war hingegen, ob sich der Vermieter wegen einer Verletzung seiner vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB gegenüber dem Vormieter zunächst nicht auf einen Ausnahmetatbestand der §§ 556e, 556f BGB berufen durfte.
Eine weitergehende Sanktionierung des Vermieters im nachfolgenden Mietverhältnis widerspräche dem gesetzgeberischen Zweck der Mietpreisbremse. Diese soll verhindern, dass Vermieter bei Neuvermietungen die zulässige Miethöhe überschreiten, nicht jedoch dazu führen, dass eine zuvor wirksam vereinbarte und materiell zulässige Vormiete im Folgemietverhältnis abgesenkt werden muss. Andernfalls würde der Vermieter entgegen der gesetzgeberischen Wertung dauerhaft schlechter gestellt.
Die in § 556g Abs. 1a BGB vorgesehene Sanktion dient allein dem Schutz des jeweiligen Mieters im konkreten Mietverhältnis. Sie soll diesem ermöglichen, bereits bei Vertragsschluss zu beurteilen, ob der Vermieter sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft. Die Folgen eines Auskunftsverstoßes sind gesetzlich abschließend geregelt und können durch Nachholung der Auskunft zeitlich begrenzt werden. Eine Übertragung auf ein nachfolgendes Mietverhältnis würde den Regelungszweck überschreiten und dem Vermieter die Möglichkeit nehmen, die Folgen der Pflichtverletzung zu begrenzen.
Danach kam es im Streitfall darauf an, ob die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete nach § 556e Abs. 2 BGB aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zulässig war. Hierzu hatte das Berufungsgericht - aus seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Sache war daher zur weiteren Sachaufklärung zurückzuverweisen. Sollte sich hierbei eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe ergeben, kommen auch Ansprüche auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Betracht. Deren Bestehen hängt jedoch von der noch festzustellenden materiellen Unzulässigkeit der vereinbarten Miete ab.
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