Wechsel des Verteilungsmaßstabs von der Wohnungsgröße oder von Miteigentumsanteilen auf das Objektprinzip
BGH v. 24.4.2026 - V ZR 50/25
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Es handelt sich um eine Mehrhausanlage mit 15 Wohneinheiten in drei Häusern und Miteigentumsanteilen zwischen 41,37/1.000 und 130,44/1.000. Die Einheit der Kläger mit einem Miteigentumsanteil von 43/1.000 befindet sich in Haus A. In der Gemeinschaftsordnung vom 24.5.1993 ist unter § 8 geregelt, dass alle Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums außer den Betriebskosten von den Wohnungseigentümern entsprechend der Größe der Wohnung zu tragen sind und Änderungen nur einstimmig beschlossen werden können.
Am 19.9.2023 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der zu TOP 10a die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Instandsetzung der Heizungsanlage in Haus A i.H.v. 25.000 € beschlossen wurde. Die Sonderumlage soll nach Einheiten aufgeteilt werden, so dass auf jede Einheit ein anteiliger Betrag von rd. 1.700 € entfällt. Der Antrag zu TOP 10b, die Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen zu erheben, wurde abgelehnt.
Das AG gab der Anfechtungsklage der Kläger statt und erklärte die Beschlüsse für ungültig. Das LG wies die Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Urteil des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Mit der von dem LG gegebenen Begründung kann die Anfechtungsklage betreffend den Beschluss zu TOP 10a nicht abgewiesen werden. Im Ergebnis zutreffend ist die Abweisung der Klage gegen den Negativbeschluss zu TOP 10b.
Von Rechtsfehlern beeinflusst ist die Auffassung des LG, der zu TOP 10a getroffene Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Ob und unter welchen Voraussetzungen bezogen speziell auf Erhaltungsmaßnahmen ein Wechsel des Verteilungsmaßstabs von der Wohnungsgröße oder von Miteigentumsanteilen auf das Objektprinzip zulässig ist und ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird in Rechtsprechung und Literatur nur vereinzelt erörtert. Für die Beantwortung der Frage kommt es zunächst darauf an, nach welchen allgemeinen Kriterien ein Kostenbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auf seine Rechtmäßigkeit zu überprüfen ist.
Im Ausgangspunkt gelten insoweit die Grundsätze fort, die der Senat unter der Geltung des § 16 Abs. 3 WEG a.F. aufgestellt hat. Nach dieser Vorschrift konnte die Verteilung der Betriebskosten durch Beschluss geändert werden. Den Wohnungseigentümern war und ist aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsmäßigen Verwaltung genügen. Eines "sachlichen Grundes" im Sinne eines besonderen und richterlich nachprüfbaren Anlasses bedarf es für den Austausch anerkannter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten weder nach altem noch nach neuem Recht. Insbesondere in diesem Zusammenhang hat der Senat die richterliche Prüfung bislang als Willkürkontrolle bezeichnet und formuliert, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürften.
Der Begriff der "Willkürkontrolle" hat sich allerdings für das neue Recht insbesondere hinsichtlich der erweiterten Beschlusskompetenzen für Erhaltungsmaßnahmen als eher missverständlich erwiesen. An ihm wird deshalb nicht weiter festgehalten. In der Sache war und ist für die richterliche Kontrolle einer mehrheitlichen Änderung der Kostenverteilung stets entscheidend, dass der gewählte Verteilungsmaßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen sein muss und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führen darf. Umgekehrt gewendet widerspricht die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss (unverändert) im Allgemeinen dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer nicht angemessen ist und insbesondere zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt; die richterliche Kontrolle ist nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt.
Ob ein Wechsel auf das Objektprinzip, der nicht dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung trägt, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nicht generell beantworten. Entscheidend ist auch hier, ob der neue Verteilungsschlüssel den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer führt. Insoweit ist eine differenzierte Betrachtung angezeigt. Im Ausgangspunkt handelt es sich bei dem Objektprinzip um einen anerkannten Verteilungsmaßstab. Dieser ist unbedenklich, wenn die Wohnungen ungefähr gleich groß sind, weil die Wohnungseigentümer dann im Hinblick auf die Kostenverteilung nicht anders behandelt werden als bei einer Verteilung nach Wohnflächen oder Miteigentumsanteilen. Dann kann das Objektprinzip auch die Verwaltung vereinfachen. Ist dagegen in einer Wohnungseigentumsanlage mit unterschiedlich großen Einheiten vereinbart, die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme durch Mehrheitsbeschluss nach Einheiten zu verteilen.
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Am 19.9.2023 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der zu TOP 10a die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Instandsetzung der Heizungsanlage in Haus A i.H.v. 25.000 € beschlossen wurde. Die Sonderumlage soll nach Einheiten aufgeteilt werden, so dass auf jede Einheit ein anteiliger Betrag von rd. 1.700 € entfällt. Der Antrag zu TOP 10b, die Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen zu erheben, wurde abgelehnt.
Das AG gab der Anfechtungsklage der Kläger statt und erklärte die Beschlüsse für ungültig. Das LG wies die Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Urteil des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Mit der von dem LG gegebenen Begründung kann die Anfechtungsklage betreffend den Beschluss zu TOP 10a nicht abgewiesen werden. Im Ergebnis zutreffend ist die Abweisung der Klage gegen den Negativbeschluss zu TOP 10b.
Von Rechtsfehlern beeinflusst ist die Auffassung des LG, der zu TOP 10a getroffene Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Ob und unter welchen Voraussetzungen bezogen speziell auf Erhaltungsmaßnahmen ein Wechsel des Verteilungsmaßstabs von der Wohnungsgröße oder von Miteigentumsanteilen auf das Objektprinzip zulässig ist und ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird in Rechtsprechung und Literatur nur vereinzelt erörtert. Für die Beantwortung der Frage kommt es zunächst darauf an, nach welchen allgemeinen Kriterien ein Kostenbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auf seine Rechtmäßigkeit zu überprüfen ist.
Im Ausgangspunkt gelten insoweit die Grundsätze fort, die der Senat unter der Geltung des § 16 Abs. 3 WEG a.F. aufgestellt hat. Nach dieser Vorschrift konnte die Verteilung der Betriebskosten durch Beschluss geändert werden. Den Wohnungseigentümern war und ist aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsmäßigen Verwaltung genügen. Eines "sachlichen Grundes" im Sinne eines besonderen und richterlich nachprüfbaren Anlasses bedarf es für den Austausch anerkannter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten weder nach altem noch nach neuem Recht. Insbesondere in diesem Zusammenhang hat der Senat die richterliche Prüfung bislang als Willkürkontrolle bezeichnet und formuliert, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürften.
Der Begriff der "Willkürkontrolle" hat sich allerdings für das neue Recht insbesondere hinsichtlich der erweiterten Beschlusskompetenzen für Erhaltungsmaßnahmen als eher missverständlich erwiesen. An ihm wird deshalb nicht weiter festgehalten. In der Sache war und ist für die richterliche Kontrolle einer mehrheitlichen Änderung der Kostenverteilung stets entscheidend, dass der gewählte Verteilungsmaßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen sein muss und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führen darf. Umgekehrt gewendet widerspricht die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss (unverändert) im Allgemeinen dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer nicht angemessen ist und insbesondere zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt; die richterliche Kontrolle ist nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt.
Ob ein Wechsel auf das Objektprinzip, der nicht dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung trägt, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nicht generell beantworten. Entscheidend ist auch hier, ob der neue Verteilungsschlüssel den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer führt. Insoweit ist eine differenzierte Betrachtung angezeigt. Im Ausgangspunkt handelt es sich bei dem Objektprinzip um einen anerkannten Verteilungsmaßstab. Dieser ist unbedenklich, wenn die Wohnungen ungefähr gleich groß sind, weil die Wohnungseigentümer dann im Hinblick auf die Kostenverteilung nicht anders behandelt werden als bei einer Verteilung nach Wohnflächen oder Miteigentumsanteilen. Dann kann das Objektprinzip auch die Verwaltung vereinfachen. Ist dagegen in einer Wohnungseigentumsanlage mit unterschiedlich großen Einheiten vereinbart, die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme durch Mehrheitsbeschluss nach Einheiten zu verteilen.
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