WEG: Ladung durch Nichtberechtigte führt nicht zwangsläufig zur Nichtigkeit der Beschlüsse
LG Lüneburg v. 4.3.2025 - 9 S 28/24
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 14.11.2022 war mehrheitlich die nachträgliche Genehmigung der Errichtung einer Sauna, eines Abstellschuppens und eines Gartendurchgangs auf der Basis eines Sondernutzungsrechtes durch einen Eigentümer beschlossen worden. Hiergegen wandten sich die Kläger. Sie waren der Ansicht, dass die nicht zur Verwaltung bestellte D. GmbH zur Eigentümerversammlung eingeladen habe, mithin ein hierzu nicht befugter Dritter, weshalb der in der Versammlung gefasste Beschluss unwirksam sei.
Die Beklagte hat behauptet, die D. GmbH habe als faktische Verwalterin fungiert. Niemand habe Anstoß daran genommen, dass diese zur Eigentümerversammlung eingeladen habe. Einladungsort seien sogar die Büroräume der D. GmbH und die Konstellation bekannt gewesen. Die Verwalterin habe Teilaufgaben der D. GmbH übergeben, um diese nach und nach einzuarbeiten.
Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger blieb vor dem LG erfolglos.
Die Gründe:
Zwar war die D. GmbH zur Einberufung nicht i.S.v. § 24 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG berechtigt. Indes ist die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit eines Beschlusses aus formalen Gründen die Ausnahme und dies gilt auch im Falle der Einberufung durch nichtberechtigte Personen. Wenn die Idee bestand, die D. GmbH zur neuen Verwalterin zu bestellen und diese auch grundsätzlich zu einer derartigen Aufgabenwahrnehmung in der Lage gewesen wäre, handelt es sich um eine Situation, in der die Einberufende zumindest potentiell hierzu berechtigt war und ist vergleichbar mit der Situation, dass ein unwirksam bestellter oder abberufener Verwalter tätig wird, mithin ein ebenfalls potenziell Berechtigter, was nur zur Anfechtung, aber nicht zu Nichtigkeit führen soll.
Anders mag die Situation zu beurteilen sein, wenn nicht nur ein Nichtberechtigter tätig wird, sondern zugleich auch Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer beschnitten werden. Derartige zum Einberufungsmangel hinzutretender Umstände hatten die Kläger jedoch nicht vorgetragen. Auch hatten sie der Einberufung bzw. Durchführung der Versammlung nicht widersprochen und es lagen auch keine Hinweise auf ein kollusives Zusammenwirken vor, wie dies zum Beispiel bei der Einberufung durch einen noch nicht bestellte Verwalterin auf Bitten eines anderen Miteigentümers der Fall sein kann.
Gegen einen zur Unwirksamkeit führenden Beschlussmangel sprach im Übrigen auch, dass die Gesellschafter Wohnungseigentümer ausweislich des vorgelegten Versammlungsprotokolls in der weitergehenden Versammlung vom 7.9.2023 davon ausgegangen waren, dass der nunmehr von den Klägern für unwirksam erachtete Beschluss bestandskräftig war. Dies stellte zwar keinen förmlichen neuen Beschluss dar, sprach aber in Ermangelung eines im Protokoll vermerkten Widerspruchs dafür, dass die Gesellschaft der Wohnungseigentümer die seinerzeit getroffene Entscheidung für richtig hielt und nicht als willkürlich erachtete, was zusätzlich den Gedanken eines Vertrauensschutzes stützt und eine Unwirksamkeit in Zusammenschau aller aufgezeigten Aspekte im Ergebnis entfallen ließ.
Mehr zum Thema:
Aufsatz
Rechtsprechungsübersicht zum WEG 1. Halbjahr 2025 - Teil I
Hans Reinold Horst, MietRB 2025, 246
MIETRB0081197
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat.
Niedersächsisches Landesjustizportal
Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 14.11.2022 war mehrheitlich die nachträgliche Genehmigung der Errichtung einer Sauna, eines Abstellschuppens und eines Gartendurchgangs auf der Basis eines Sondernutzungsrechtes durch einen Eigentümer beschlossen worden. Hiergegen wandten sich die Kläger. Sie waren der Ansicht, dass die nicht zur Verwaltung bestellte D. GmbH zur Eigentümerversammlung eingeladen habe, mithin ein hierzu nicht befugter Dritter, weshalb der in der Versammlung gefasste Beschluss unwirksam sei.
Die Beklagte hat behauptet, die D. GmbH habe als faktische Verwalterin fungiert. Niemand habe Anstoß daran genommen, dass diese zur Eigentümerversammlung eingeladen habe. Einladungsort seien sogar die Büroräume der D. GmbH und die Konstellation bekannt gewesen. Die Verwalterin habe Teilaufgaben der D. GmbH übergeben, um diese nach und nach einzuarbeiten.
Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger blieb vor dem LG erfolglos.
Die Gründe:
Zwar war die D. GmbH zur Einberufung nicht i.S.v. § 24 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG berechtigt. Indes ist die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit eines Beschlusses aus formalen Gründen die Ausnahme und dies gilt auch im Falle der Einberufung durch nichtberechtigte Personen. Wenn die Idee bestand, die D. GmbH zur neuen Verwalterin zu bestellen und diese auch grundsätzlich zu einer derartigen Aufgabenwahrnehmung in der Lage gewesen wäre, handelt es sich um eine Situation, in der die Einberufende zumindest potentiell hierzu berechtigt war und ist vergleichbar mit der Situation, dass ein unwirksam bestellter oder abberufener Verwalter tätig wird, mithin ein ebenfalls potenziell Berechtigter, was nur zur Anfechtung, aber nicht zu Nichtigkeit führen soll.
Anders mag die Situation zu beurteilen sein, wenn nicht nur ein Nichtberechtigter tätig wird, sondern zugleich auch Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer beschnitten werden. Derartige zum Einberufungsmangel hinzutretender Umstände hatten die Kläger jedoch nicht vorgetragen. Auch hatten sie der Einberufung bzw. Durchführung der Versammlung nicht widersprochen und es lagen auch keine Hinweise auf ein kollusives Zusammenwirken vor, wie dies zum Beispiel bei der Einberufung durch einen noch nicht bestellte Verwalterin auf Bitten eines anderen Miteigentümers der Fall sein kann.
Gegen einen zur Unwirksamkeit führenden Beschlussmangel sprach im Übrigen auch, dass die Gesellschafter Wohnungseigentümer ausweislich des vorgelegten Versammlungsprotokolls in der weitergehenden Versammlung vom 7.9.2023 davon ausgegangen waren, dass der nunmehr von den Klägern für unwirksam erachtete Beschluss bestandskräftig war. Dies stellte zwar keinen förmlichen neuen Beschluss dar, sprach aber in Ermangelung eines im Protokoll vermerkten Widerspruchs dafür, dass die Gesellschaft der Wohnungseigentümer die seinerzeit getroffene Entscheidung für richtig hielt und nicht als willkürlich erachtete, was zusätzlich den Gedanken eines Vertrauensschutzes stützt und eine Unwirksamkeit in Zusammenschau aller aufgezeigten Aspekte im Ergebnis entfallen ließ.
Aufsatz
Rechtsprechungsübersicht zum WEG 1. Halbjahr 2025 - Teil I
Hans Reinold Horst, MietRB 2025, 246
MIETRB0081197
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat.