WEG: Schadensersatz für außergerichtliche Rechtsanwaltskosten?
AG Neuss v. 2.2.2025 - 82 C 2493/23
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte in einer Eigentümerversammlung die Rechnungslegung für 2019, für 2020 sowie Einzelwirtschaftspläne für 2022 beschlossen. Dabei berücksichtigte sie den MEA-Anteil des Klägers zu Unrecht mit N03/10.000. Bereits im Vorfeld der Eigentümerversammlung hatte der Kläger hierauf hingewiesen und um Erläuterung des Umlageschlüssels gebeten. Zudem übersandte er ein Protokoll über die angedachte, aber nie im Grundbuch eingetragene, Änderung der MEA.
Nachdem die Beklagte durch ihren Verwalter den Einwand des Klägers zurückgewiesen hatte, beauftragte dieser einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen. Der Anwalt hatte die Beklagte vor der Beschlussfassung ebenfalls zweimal erfolglos um Erläuterung des Umlageschlüssels gebeten und darauf hingewiesen, dass der MEA N02 betrage.
Der Beschluss wurde vom AG für unwirksam erklärt, weil er wegen des fehlerhaften MEA nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Daraufhin verlangte der Kläger Schadensersatz für außergerichtliche Kosten i.H.v. 1.158,53 €. Nachdem er selbst beim Verwalter mit seinen Hinweisen nicht durchgedrungen sei, habe er einen Rechtsanwalt beauftragt.
Das AG hat die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Kläger kann von der Beklagten nicht nach § 280 Abs.1 BGB, § 18 Abs.2 Nr.1 WEG i.V.m. §§ 249, 257 BGB, §§ 13, 14 RVG, Nr.2300 VV Anl.1 zu § 13 RVG vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten verlangen.
Zwar hat der Kläger dem Grunde nach gegen die Beklagte einen Schadensersatzanspruch wegen einer Pflichtverletzung ihres Verwalters. Dass der Verwalter im vorliegenden Fall gegen die ihm der Beklagten gegenüber obliegende Pflicht zur ordnungsgemäßen Beschlussvorbereitung verstoßen hatte, lag auf der Hand. Er hatte inhaltlich unrichtige und daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Beschlüsse vorbereitet. Die Beklagte musste für dieses Fehlverhalten entsprechend § 31 BGB einstehen. Die Ersatzpflicht setzte allerdings voraus, dass die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts aus der ex-ante Sicht erforderlich und zweckmäßig war. Und an der Zweckmäßigkeit fehlte es vorliegend jedoch.
Der Kläger konnte aufgrund des bis dahin von dem Verwalter gezeigten Verhaltens nicht davon ausgehen, dass das erneute Vorbringen derselben Bedenken und Einwände hinsichtlich des Umlageschlüssels durch einen Rechtsanwalt zu einem Umdenken führen würde. Er hatte unstreitig vor Beauftragung seines Rechtsanwalts den Verwalter selbst mehrfach, nach seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung insgesamt sechsmal, vergeblich sowohl um Erläuterung des Umlageschlüssels gebeten als auch darauf hingewiesen, sein MEA sei in falscher Höhe zugrunde gelegt. In allen Fällen habe der Verwalter, so der Kläger, gar nicht bis abweisend reagiert.
Aus der ex-ante Sicht lag es daher nahe, sich auf eine - dann auch erfolgreich durchgeführte - Anfechtung der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschlüsse zu beschränken. Das Gericht hat dabei nicht verkannt, dass der Kläger zunächst einen - für die GdWE - kostengünstigeren Weg gewählt hat, indem er einen Rechtsanwalt vor der Beschlussfassung damit beauftragt hatte, auf eine ordnungsgemäße Beschlussfassung hinzuwirken. Letztlich setzt das WEG jedoch im Kern auf den nachträglichen Rechtsschutz gegen fehlerhafte Beschlüsse (arg.e. §§ 23 Abs.4, 44 f. WEG) und nicht auf eine Vorab-Korrektur möglicherweise zu fassender Beschlüsse.
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Justiz NRW
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte in einer Eigentümerversammlung die Rechnungslegung für 2019, für 2020 sowie Einzelwirtschaftspläne für 2022 beschlossen. Dabei berücksichtigte sie den MEA-Anteil des Klägers zu Unrecht mit N03/10.000. Bereits im Vorfeld der Eigentümerversammlung hatte der Kläger hierauf hingewiesen und um Erläuterung des Umlageschlüssels gebeten. Zudem übersandte er ein Protokoll über die angedachte, aber nie im Grundbuch eingetragene, Änderung der MEA.
Nachdem die Beklagte durch ihren Verwalter den Einwand des Klägers zurückgewiesen hatte, beauftragte dieser einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen. Der Anwalt hatte die Beklagte vor der Beschlussfassung ebenfalls zweimal erfolglos um Erläuterung des Umlageschlüssels gebeten und darauf hingewiesen, dass der MEA N02 betrage.
Der Beschluss wurde vom AG für unwirksam erklärt, weil er wegen des fehlerhaften MEA nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Daraufhin verlangte der Kläger Schadensersatz für außergerichtliche Kosten i.H.v. 1.158,53 €. Nachdem er selbst beim Verwalter mit seinen Hinweisen nicht durchgedrungen sei, habe er einen Rechtsanwalt beauftragt.
Das AG hat die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Kläger kann von der Beklagten nicht nach § 280 Abs.1 BGB, § 18 Abs.2 Nr.1 WEG i.V.m. §§ 249, 257 BGB, §§ 13, 14 RVG, Nr.2300 VV Anl.1 zu § 13 RVG vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten verlangen.
Zwar hat der Kläger dem Grunde nach gegen die Beklagte einen Schadensersatzanspruch wegen einer Pflichtverletzung ihres Verwalters. Dass der Verwalter im vorliegenden Fall gegen die ihm der Beklagten gegenüber obliegende Pflicht zur ordnungsgemäßen Beschlussvorbereitung verstoßen hatte, lag auf der Hand. Er hatte inhaltlich unrichtige und daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Beschlüsse vorbereitet. Die Beklagte musste für dieses Fehlverhalten entsprechend § 31 BGB einstehen. Die Ersatzpflicht setzte allerdings voraus, dass die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts aus der ex-ante Sicht erforderlich und zweckmäßig war. Und an der Zweckmäßigkeit fehlte es vorliegend jedoch.
Der Kläger konnte aufgrund des bis dahin von dem Verwalter gezeigten Verhaltens nicht davon ausgehen, dass das erneute Vorbringen derselben Bedenken und Einwände hinsichtlich des Umlageschlüssels durch einen Rechtsanwalt zu einem Umdenken führen würde. Er hatte unstreitig vor Beauftragung seines Rechtsanwalts den Verwalter selbst mehrfach, nach seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung insgesamt sechsmal, vergeblich sowohl um Erläuterung des Umlageschlüssels gebeten als auch darauf hingewiesen, sein MEA sei in falscher Höhe zugrunde gelegt. In allen Fällen habe der Verwalter, so der Kläger, gar nicht bis abweisend reagiert.
Aus der ex-ante Sicht lag es daher nahe, sich auf eine - dann auch erfolgreich durchgeführte - Anfechtung der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschlüsse zu beschränken. Das Gericht hat dabei nicht verkannt, dass der Kläger zunächst einen - für die GdWE - kostengünstigeren Weg gewählt hat, indem er einen Rechtsanwalt vor der Beschlussfassung damit beauftragt hatte, auf eine ordnungsgemäße Beschlussfassung hinzuwirken. Letztlich setzt das WEG jedoch im Kern auf den nachträglichen Rechtsschutz gegen fehlerhafte Beschlüsse (arg.e. §§ 23 Abs.4, 44 f. WEG) und nicht auf eine Vorab-Korrektur möglicherweise zu fassender Beschlüsse.
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