WEG: Streit um Kostentragung für die Erneuerung eines Spielplatzes
BGH v. 27.2.2026 - V ZR 98/25
Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), der u.a. die Kläger sowie die Streithelferin angehören. Die Anlage umfasst drei Wohnblöcke und 110 Tiefgaragenstellplätze. In der Nachbarschaft befinden sich Reihenhäuser, teils auf eigenen, teils auf in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücken. Die Tiefgaragenstellplätze stehen überwiegend im (Teil-)Eigentum von Reihenhauseigentümern, die insoweit ebenfalls Mitglieder der GdWE sind. Auch die Kläger sind lediglich Sondereigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes.
Gestritten wurde über die Kostentragung für die Erneuerung eines auf dem Gemeinschaftsgrundstück gelegenen Kinderspielplatzes. Nach Ziff. II § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) erfolgt die Kostenverteilung grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen. Abweichend hiervon bestimmt Ziff. II § 2 Nr. 4 GO, dass die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Spielplatzes sowie weiterer Flächen ausschließlich von den "Miteigentümern der Tiefgarage" zu tragen sind. Dabei wird differenziert: Reihenhauseigentümer tragen einen Anteil von 1,2 pro qm Wohn-/Nutzfläche, Wohn-/Teileigentümer einen Anteil von 1 pro qm.
Die Kläger begehrten gerichtlich die Feststellung, dass sämtliche Kosten im Zusammenhang mit den in Ziff. II § 2 Nr. 4 GO genannten Anlagen entgegen dieser Sonderregelung nach der allgemeinen Regel des Ziff. II § 2 Nr. 1 GO von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu tragen sind. Das AG hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichteten Rechtsmittel der Beklagten blieben sowohl vor dem LG als auch vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht die Feststellungsklage als zulässig i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO angesehen. Im Rahmen der Prüfung der Begründetheit hat es die GdWE zudem zu Recht für passivlegitimiert gehalten.
Hier gibt es verschiedene Meinungen, doch der Senat ist der Ansicht, dass auch nach Inkrafttreten des WEMoG ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen kann. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert. Richtigerweise gibt es auch eine gesetzliche Grundlage für eine Rechtskrafterstreckung. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.
Kommt es für die Frage, ob eine Verwaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf eine umstrittene und höchstrichterlich ungeklärte Rechtsfrage an, ist die GdWE nach der Rechtsprechung des Senats berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Dies bedeutet zwar nicht, dass mit einem solchen Beschluss die Rechtslage - vergleichbar mit einem rechtskräftigen Urteil - abschließend verbindlich festgeschrieben wird. Findet aber ein entsprechender Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit, kann der Beschluss mit einer Beschlussersetzungsklage, die nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten ist, gerichtlich erzwungen werden. Wird der Beschluss ersetzt, steht mit der Rechtskraft des Urteils fest, dass die in dem Beschluss beschriebene Verwaltungspraxis ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (näher zum Ganzen Senat, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 69/21).
Mehr zum Thema:
Aktionsmodul Staudinger Gesamtpaket
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Premium-Inhalte eines der führenden Großkommentare für das gesamte Zivilrecht: J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen. Start-Abo 3 Monate (1 Monat gratis)!
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.
BGH online
Die Beklagte ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), der u.a. die Kläger sowie die Streithelferin angehören. Die Anlage umfasst drei Wohnblöcke und 110 Tiefgaragenstellplätze. In der Nachbarschaft befinden sich Reihenhäuser, teils auf eigenen, teils auf in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücken. Die Tiefgaragenstellplätze stehen überwiegend im (Teil-)Eigentum von Reihenhauseigentümern, die insoweit ebenfalls Mitglieder der GdWE sind. Auch die Kläger sind lediglich Sondereigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes.
Gestritten wurde über die Kostentragung für die Erneuerung eines auf dem Gemeinschaftsgrundstück gelegenen Kinderspielplatzes. Nach Ziff. II § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) erfolgt die Kostenverteilung grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen. Abweichend hiervon bestimmt Ziff. II § 2 Nr. 4 GO, dass die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Spielplatzes sowie weiterer Flächen ausschließlich von den "Miteigentümern der Tiefgarage" zu tragen sind. Dabei wird differenziert: Reihenhauseigentümer tragen einen Anteil von 1,2 pro qm Wohn-/Nutzfläche, Wohn-/Teileigentümer einen Anteil von 1 pro qm.
Die Kläger begehrten gerichtlich die Feststellung, dass sämtliche Kosten im Zusammenhang mit den in Ziff. II § 2 Nr. 4 GO genannten Anlagen entgegen dieser Sonderregelung nach der allgemeinen Regel des Ziff. II § 2 Nr. 1 GO von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu tragen sind. Das AG hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichteten Rechtsmittel der Beklagten blieben sowohl vor dem LG als auch vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht die Feststellungsklage als zulässig i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO angesehen. Im Rahmen der Prüfung der Begründetheit hat es die GdWE zudem zu Recht für passivlegitimiert gehalten.
Hier gibt es verschiedene Meinungen, doch der Senat ist der Ansicht, dass auch nach Inkrafttreten des WEMoG ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen kann. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert. Richtigerweise gibt es auch eine gesetzliche Grundlage für eine Rechtskrafterstreckung. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.
Kommt es für die Frage, ob eine Verwaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf eine umstrittene und höchstrichterlich ungeklärte Rechtsfrage an, ist die GdWE nach der Rechtsprechung des Senats berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Dies bedeutet zwar nicht, dass mit einem solchen Beschluss die Rechtslage - vergleichbar mit einem rechtskräftigen Urteil - abschließend verbindlich festgeschrieben wird. Findet aber ein entsprechender Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit, kann der Beschluss mit einer Beschlussersetzungsklage, die nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten ist, gerichtlich erzwungen werden. Wird der Beschluss ersetzt, steht mit der Rechtskraft des Urteils fest, dass die in dem Beschluss beschriebene Verwaltungspraxis ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (näher zum Ganzen Senat, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 69/21).
Aktionsmodul Staudinger Gesamtpaket
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Premium-Inhalte eines der führenden Großkommentare für das gesamte Zivilrecht: J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen. Start-Abo 3 Monate (1 Monat gratis)!
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.