WEG: Voraussetzungen für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung
BGH v. 25.9.2020 - V ZR 80/19
Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine große Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 1.12.2017 war u.a. ein Beschluss über die Jahresabrechnung 2016 gefasst worden, gegen den der Kläger in einem gesonderten Verfahren Anfechtungsklage erhob. Aus diesem Grund erfolgte in der Eigentümerversammlung vom 2.1.2018 zu TOP 2 erneut eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2016. Dabei handelte es sich um die Gesamtabrechnung für den Zeitraum 1.1. bis 31.12.2016.
Es folgte die Einzelabrechnung, in der unter 1. die Einnahmen und Ausgaben aufgeführt und verteilt wurden. Der Punkt 2. zeigte die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auf. Sodann wurden unter 3. die Rücklagenrückstände, unter 4. die Vorauszahlungen des Klägers und unter 5. die Entwicklung der Geldkonten ausgewiesen.
Der Kläger ging daraufhin gerichtlich gegen den zu TOP 2 gefassten Beschluss vor. Allerdings hatte er in der Klageschrift das Datum der Eigentümerversammlung zunächst nicht genannt. Das AG hat die Klage infolgedessen wegen Versäumung der Klagefrist abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das LG der Klage stattgegeben. Auf die Revision der Beklagten hat der BGH das Urteil des LG aufgehoben und die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Gründe:
Zwar war die Klagefrist gewahrt worden. Ob sich aus der Klageschrift in für die Wahrung der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hinreichender Deutlichkeit ergibt, welcher Beschluss angefochten werden soll, bestimmt sich nicht aus Sicht des Gerichts, sondern nach dem objektivierten Empfängerhorizont der beklagten Wohnungseigentümer; wie es sich verhält, wenn die Klageschrift - wie hier - nebst Anlagen das Datum der Eigentümerversammlung nicht nennt, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Insofern hält es der rechtlichen Überprüfung stand, dass das Berufungsgericht die Klagefrist als gewahrt ansieht. Es stützte sich darauf, dass der gefasste Beschluss durch wörtliche Übernahme des in der Einladung zu der Eigentümerversammlung vom 2.1.2018 enthaltenen Textes zu TOP 2 eindeutig gekennzeichnet worden und die Klage am letzten Tag der Monatsfrist eingereicht worden war. Es habe für die Beklagten und die Verwalterin zu keinem Zeitpunkt eine Ungewissheit darüber bestehen können, welcher Beschluss angefochten werden sollte. Diese Würdigung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
Keinen Bestand hat dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, wonach die Jahresabrechnung keinen schlüssigen Kontenabgleich erlaube, weil sie "nicht hierher gehörende Überweisungen vom Sparkonto auf das Girokonto und vom Girokonto auf das Sparkonto" als Einnahme bzw. Ausgabe auf den jeweiligen Konten enthalte und das "Minus" der Wohnungseigentümergemeinschaft zu niedrig dargestellt sei. Diese Erwägungen sind rechtsfehlerhaft.
Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus; entspricht der Anfangsstand der Gemeinschaftskonten zuzüglich Einnahmen abzüglich Ausgaben dem Endstand der Gemeinschaftskonten, ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel. Es hält sich auch im Rahmen des dem Verwalter eingeräumten Ermessens bei der Gestaltung der Jahresabrechnung, wenn die Gesamtabrechnung bei mehreren Gemeinschaftskonten (hier: Giro- und Tagesgeldkonto) ausführlicher ausgestaltet wird, indem die Einnahmen und Ausgaben bezogen auf die unterhaltenen Konten dargestellt werden. Bei einer solchen Darstellungsweise müssen auch Kontenüberträge mitgeteilt und als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden.
Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung bezieht sich auf die Entwicklung der buchhalterischen Konten in dem Abrechnungsjahr (Soll- und Ist-Bestand). Die buchhalterische Ist-Zuführung für das Abrechnungsjahr entspricht regelmäßig nicht den in der Gesamtabrechnung aufgeführten, auf die Instandhaltungsrücklage bezogenen Zahlungseingängen in dem Abrechnungsjahr; ebenso wenig entspricht der buchhalterische Gesamtbestand der Instandhaltungsrücklage dem Stand eines für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos.
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Die Parteien bilden eine große Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 1.12.2017 war u.a. ein Beschluss über die Jahresabrechnung 2016 gefasst worden, gegen den der Kläger in einem gesonderten Verfahren Anfechtungsklage erhob. Aus diesem Grund erfolgte in der Eigentümerversammlung vom 2.1.2018 zu TOP 2 erneut eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2016. Dabei handelte es sich um die Gesamtabrechnung für den Zeitraum 1.1. bis 31.12.2016.
Es folgte die Einzelabrechnung, in der unter 1. die Einnahmen und Ausgaben aufgeführt und verteilt wurden. Der Punkt 2. zeigte die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auf. Sodann wurden unter 3. die Rücklagenrückstände, unter 4. die Vorauszahlungen des Klägers und unter 5. die Entwicklung der Geldkonten ausgewiesen.
Der Kläger ging daraufhin gerichtlich gegen den zu TOP 2 gefassten Beschluss vor. Allerdings hatte er in der Klageschrift das Datum der Eigentümerversammlung zunächst nicht genannt. Das AG hat die Klage infolgedessen wegen Versäumung der Klagefrist abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das LG der Klage stattgegeben. Auf die Revision der Beklagten hat der BGH das Urteil des LG aufgehoben und die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Gründe:
Zwar war die Klagefrist gewahrt worden. Ob sich aus der Klageschrift in für die Wahrung der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hinreichender Deutlichkeit ergibt, welcher Beschluss angefochten werden soll, bestimmt sich nicht aus Sicht des Gerichts, sondern nach dem objektivierten Empfängerhorizont der beklagten Wohnungseigentümer; wie es sich verhält, wenn die Klageschrift - wie hier - nebst Anlagen das Datum der Eigentümerversammlung nicht nennt, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Insofern hält es der rechtlichen Überprüfung stand, dass das Berufungsgericht die Klagefrist als gewahrt ansieht. Es stützte sich darauf, dass der gefasste Beschluss durch wörtliche Übernahme des in der Einladung zu der Eigentümerversammlung vom 2.1.2018 enthaltenen Textes zu TOP 2 eindeutig gekennzeichnet worden und die Klage am letzten Tag der Monatsfrist eingereicht worden war. Es habe für die Beklagten und die Verwalterin zu keinem Zeitpunkt eine Ungewissheit darüber bestehen können, welcher Beschluss angefochten werden sollte. Diese Würdigung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
Keinen Bestand hat dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, wonach die Jahresabrechnung keinen schlüssigen Kontenabgleich erlaube, weil sie "nicht hierher gehörende Überweisungen vom Sparkonto auf das Girokonto und vom Girokonto auf das Sparkonto" als Einnahme bzw. Ausgabe auf den jeweiligen Konten enthalte und das "Minus" der Wohnungseigentümergemeinschaft zu niedrig dargestellt sei. Diese Erwägungen sind rechtsfehlerhaft.
Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus; entspricht der Anfangsstand der Gemeinschaftskonten zuzüglich Einnahmen abzüglich Ausgaben dem Endstand der Gemeinschaftskonten, ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel. Es hält sich auch im Rahmen des dem Verwalter eingeräumten Ermessens bei der Gestaltung der Jahresabrechnung, wenn die Gesamtabrechnung bei mehreren Gemeinschaftskonten (hier: Giro- und Tagesgeldkonto) ausführlicher ausgestaltet wird, indem die Einnahmen und Ausgaben bezogen auf die unterhaltenen Konten dargestellt werden. Bei einer solchen Darstellungsweise müssen auch Kontenüberträge mitgeteilt und als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden.
Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung bezieht sich auf die Entwicklung der buchhalterischen Konten in dem Abrechnungsjahr (Soll- und Ist-Bestand). Die buchhalterische Ist-Zuführung für das Abrechnungsjahr entspricht regelmäßig nicht den in der Gesamtabrechnung aufgeführten, auf die Instandhaltungsrücklage bezogenen Zahlungseingängen in dem Abrechnungsjahr; ebenso wenig entspricht der buchhalterische Gesamtbestand der Instandhaltungsrücklage dem Stand eines für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos.