WEG: Zur Haftung des faktischen Verwalters
BGH v. 30.1.2026 - V ZR 76/25
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die Beklagte ist ihre ehemalige Verwalterin. Das zugehörige bebaute Grundstück ist Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit zahlreichen einzelnen Häusern, die sich um einen dazugehörigen Park gruppieren. Der Gesamtkomplex stand im Eigentum einer GbR, deren Gesellschafter der Geschäftsführer und die Prokuristin der Beklagten sind (Eheleute K). Im Zuge der Sanierung und Aufteilung des Gesamtkomplexes entstanden bis zum Jahre 2012 mehrere - von der Klägerin zu unterscheidende - Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Park steht bis heute im Eigentum der Eheleute K. Die Beklagte schloss im September 2012 mit der Firma D. K. einen Vertrag über die regelmäßige Pflege des Parks sowie weitere regelmäßige Arbeiten auf dem gesamten Areal. Im März 2014 schlossen die Eheleute K. mit der Beklagten einen Vertrag über die Haus- und Grundstücksverwaltung des Gesamtkomplexes.
Mit notarieller Urkunde von November 2014 teilte die GbR das die Klägerin betreffende Grundstück auf und bestellte die Beklagte zur ersten Verwalterin der zukünftigen GdWE. Sie veräußerte das Wohnungseigentum an verschiedene Personen; die ersten Erwerber wurden im Februar 2016 in das Grundbuch eingetragen. In der ersten Eigentümerversammlung am 15.5.2017 wurde die Beklagte entlastet und erneut als Verwalterin bis zum 31.5.2018 bestellt. Nach Ablauf dieser Zeit führte die Beklagte die Verwaltung der Klägerin zunächst faktisch fort. Von einem von der Beklagten im eigenen Namen für die Klägerin geführten Konto pfändete das Finanzamt am 19.7.2019 einen Betrag i.H.v. rd. 12.000 €, von dem ein Betrag i.H.v. 6.000 € der Klägerin wieder gutgeschrieben wurde. In dem Zeitraum vom 15.6.2019 bis zum 5.8.2020 wurden von diesem Konto zudem auf Veranlassung der Beklagten Rechnungen der Firma D.K. für die Parkpflege i.H.v. insgesamt rd. 17.000 € beglichen.
Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin - soweit noch relevant - gestützt darauf, sie sei nicht zur Zahlung der Kosten für die Parkpflege verpflichtet gewesen und habe zudem einen Anspruch auf Erstattung eines Restbetrags von rd. 6.000 € wegen der erfolgten Pfändung, die Zahlung von insgesamt rd. 23.000 € nebst Zinsen. Die Beklagte beantragt mit ihrer Widerklage gestützt darauf, sie habe einen Anspruch auf Erstattung von ihr in den Jahren 2020 und 2021 gezahlter Parkpflegekosten sowie einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder aus abgetretenem Recht der Eheleute K., die Klägerin zur Zahlung von rd. 37.000 € nebst Zinsen zu verurteilen.
AG und LG gaben der Klage statt und wiesen die Widerklage ab. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das LG geht zutreffend davon aus, dass der Klägerin gegen die Beklagte als ehemalige faktische Verwalterin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen der gezahlten Parkpflegekosten ein Anspruch in Höhe von rd. 17.000 € und wegen der erfolgten Pfändung ein Anspruch i.H.v. noch 5.000 € zusteht, da die Beklagte die ihr als faktische Verwalterin obliegenden schuldrechtlichen Pflichten verletzt hat.
Handelt jemand als Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 280 Abs. 1 BGB.
Nach allgemeiner und zutreffender Meinung besteht zwischen dem faktischen Verwalter und der GdWE eine schuldrechtliche Sonderverbindung. Dabei wird die Natur dieses schuldrechtlichen Rechtsverhältnisses unterschiedlich beurteilt. Der BGH hat die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag angewendet. In der Literatur ist dies allerdings zum Teil auf Kritik gestoßen; es wird insofern vertreten, dass auf das Handeln des faktischen Verwalters vielmehr die im Gesellschaftsrecht entwickelten Grundsätze des fehlerhaften Anstellungsverhältnisses zu übertragen seien. Nach anderer Ansicht kann das Auftragsrecht Anwendung finden. Einer Entscheidung über die Grundlage des Schuldverhältnisses bedarf es im Zusammenhang mit der - hier relevanten - Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB allerdings nicht. Denn es besteht im Ergebnis Einigkeit, dass das aufgrund des Schuldverhältnisses bestehende Pflichtenprogramm des faktischen Verwalters dem eines bestellten Verwalters entspricht. Insbesondere muss der faktische Verwalter auch die Vermögensinteressen der GdWE wahren und darf keine unberechtigten Zahlungen vornehmen.
Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich nicht, dass ein Anspruch der Firma D.K. gegen die Klägerin auf Zahlung der Parkpflegekosten aus dem Vertrag vom 24.9.2012 bestanden hat und die Zahlungen deshalb berechtigt waren. Zu dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Klägerin - auch als werdende GdWE - noch nicht entstanden. Sie konnte daher nicht handeln und deswegen auch - wie es das LG zutreffend ausführt - selbst keine Verträge schließen. Die Klägerin entstand nach dem insofern anzuwendenden WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung (a.F.) als werdende GdWE erst in dem Zeitpunkt, in dem der erste Erwerber werdender Wohnungseigentümer wurde, und als GdWE mit der Eintragung des ersten Erwerbers in das Wohnungsgrundbuch. Es ist ausgeschlossen, dass dies vor der Aufteilung am 24.11.2014 der Fall war.
Obwohl es anders als nach heutiger Rechtslage (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG) unter Geltung des WEG a.F. keine Ein-Personen-Gemeinschaft gab, musste der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer aus praktischen Gründen regelmäßig Verträge - etwa für die Energieversorgung und die Verwaltung - mit Blick auf die noch nicht entstandene GdWE schließen. Auf diese Weise wurde sichergestellt, dass die Erwerber mit Besitzübergang ihr Wohnungseigentum gleich nutzen konnten. Vor diesem Hintergrund stellte sich regelmäßig - wie auch hier - die Frage, wie solche Verträge auf die zwischenzeitlich entstandene GdWE übertragen werden. Die Übernahme der Verpflichtungen durch die Erwerber in den Erwerbsverträgen reichte hierfür nicht aus. Sie konnte keine Verpflichtung der GdWE, sondern nur eine solche der Erwerber begründen.
Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des WEG a.F. einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft infolgedessen nach allgemeiner Ansicht regelmäßig eine Vertragsübernahme (§§ 414 f. BGB) durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden. Diese Auffassung trifft zu. Dies zugrunde gelegt, ergeben die von der Beklagten vorgetragenen Tatsachen keine Verpflichtung der Klägerin aus dem Vertrag vom 24.9.2012.
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Mit notarieller Urkunde von November 2014 teilte die GbR das die Klägerin betreffende Grundstück auf und bestellte die Beklagte zur ersten Verwalterin der zukünftigen GdWE. Sie veräußerte das Wohnungseigentum an verschiedene Personen; die ersten Erwerber wurden im Februar 2016 in das Grundbuch eingetragen. In der ersten Eigentümerversammlung am 15.5.2017 wurde die Beklagte entlastet und erneut als Verwalterin bis zum 31.5.2018 bestellt. Nach Ablauf dieser Zeit führte die Beklagte die Verwaltung der Klägerin zunächst faktisch fort. Von einem von der Beklagten im eigenen Namen für die Klägerin geführten Konto pfändete das Finanzamt am 19.7.2019 einen Betrag i.H.v. rd. 12.000 €, von dem ein Betrag i.H.v. 6.000 € der Klägerin wieder gutgeschrieben wurde. In dem Zeitraum vom 15.6.2019 bis zum 5.8.2020 wurden von diesem Konto zudem auf Veranlassung der Beklagten Rechnungen der Firma D.K. für die Parkpflege i.H.v. insgesamt rd. 17.000 € beglichen.
Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin - soweit noch relevant - gestützt darauf, sie sei nicht zur Zahlung der Kosten für die Parkpflege verpflichtet gewesen und habe zudem einen Anspruch auf Erstattung eines Restbetrags von rd. 6.000 € wegen der erfolgten Pfändung, die Zahlung von insgesamt rd. 23.000 € nebst Zinsen. Die Beklagte beantragt mit ihrer Widerklage gestützt darauf, sie habe einen Anspruch auf Erstattung von ihr in den Jahren 2020 und 2021 gezahlter Parkpflegekosten sowie einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder aus abgetretenem Recht der Eheleute K., die Klägerin zur Zahlung von rd. 37.000 € nebst Zinsen zu verurteilen.
AG und LG gaben der Klage statt und wiesen die Widerklage ab. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das LG geht zutreffend davon aus, dass der Klägerin gegen die Beklagte als ehemalige faktische Verwalterin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen der gezahlten Parkpflegekosten ein Anspruch in Höhe von rd. 17.000 € und wegen der erfolgten Pfändung ein Anspruch i.H.v. noch 5.000 € zusteht, da die Beklagte die ihr als faktische Verwalterin obliegenden schuldrechtlichen Pflichten verletzt hat.
Handelt jemand als Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 280 Abs. 1 BGB.
Nach allgemeiner und zutreffender Meinung besteht zwischen dem faktischen Verwalter und der GdWE eine schuldrechtliche Sonderverbindung. Dabei wird die Natur dieses schuldrechtlichen Rechtsverhältnisses unterschiedlich beurteilt. Der BGH hat die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag angewendet. In der Literatur ist dies allerdings zum Teil auf Kritik gestoßen; es wird insofern vertreten, dass auf das Handeln des faktischen Verwalters vielmehr die im Gesellschaftsrecht entwickelten Grundsätze des fehlerhaften Anstellungsverhältnisses zu übertragen seien. Nach anderer Ansicht kann das Auftragsrecht Anwendung finden. Einer Entscheidung über die Grundlage des Schuldverhältnisses bedarf es im Zusammenhang mit der - hier relevanten - Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB allerdings nicht. Denn es besteht im Ergebnis Einigkeit, dass das aufgrund des Schuldverhältnisses bestehende Pflichtenprogramm des faktischen Verwalters dem eines bestellten Verwalters entspricht. Insbesondere muss der faktische Verwalter auch die Vermögensinteressen der GdWE wahren und darf keine unberechtigten Zahlungen vornehmen.
Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich nicht, dass ein Anspruch der Firma D.K. gegen die Klägerin auf Zahlung der Parkpflegekosten aus dem Vertrag vom 24.9.2012 bestanden hat und die Zahlungen deshalb berechtigt waren. Zu dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Klägerin - auch als werdende GdWE - noch nicht entstanden. Sie konnte daher nicht handeln und deswegen auch - wie es das LG zutreffend ausführt - selbst keine Verträge schließen. Die Klägerin entstand nach dem insofern anzuwendenden WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung (a.F.) als werdende GdWE erst in dem Zeitpunkt, in dem der erste Erwerber werdender Wohnungseigentümer wurde, und als GdWE mit der Eintragung des ersten Erwerbers in das Wohnungsgrundbuch. Es ist ausgeschlossen, dass dies vor der Aufteilung am 24.11.2014 der Fall war.
Obwohl es anders als nach heutiger Rechtslage (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG) unter Geltung des WEG a.F. keine Ein-Personen-Gemeinschaft gab, musste der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer aus praktischen Gründen regelmäßig Verträge - etwa für die Energieversorgung und die Verwaltung - mit Blick auf die noch nicht entstandene GdWE schließen. Auf diese Weise wurde sichergestellt, dass die Erwerber mit Besitzübergang ihr Wohnungseigentum gleich nutzen konnten. Vor diesem Hintergrund stellte sich regelmäßig - wie auch hier - die Frage, wie solche Verträge auf die zwischenzeitlich entstandene GdWE übertragen werden. Die Übernahme der Verpflichtungen durch die Erwerber in den Erwerbsverträgen reichte hierfür nicht aus. Sie konnte keine Verpflichtung der GdWE, sondern nur eine solche der Erwerber begründen.
Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des WEG a.F. einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft infolgedessen nach allgemeiner Ansicht regelmäßig eine Vertragsübernahme (§§ 414 f. BGB) durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden. Diese Auffassung trifft zu. Dies zugrunde gelegt, ergeben die von der Beklagten vorgetragenen Tatsachen keine Verpflichtung der Klägerin aus dem Vertrag vom 24.9.2012.
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