Wie steht es mit der mietvertraglichen Offenbarungspflicht bei Verkaufsabsicht?
LG Stuttgart v. 9.2.2026 - 13 S 67/25
Der Sachverhalt:
Die Klägerin mit den Beklagten am 24.11.2022 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. Das Mietverhältnis war auf unbestimmte Zeit angelegt. Die Klägerin behauptete später, die Beklagten hätten bereits bei Abschluss des Mietvertrags die Absicht gehabt, die Wohnung zu veräußern, ohne sie hierüber aufzuklären. In der Folgezeit wurde die Wohnung tatsächlich verkauft. Die Klägerin sah hierin eine Pflichtverletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten und machte Schadensersatzansprüche geltend, insbesondere gestützt auf culpa in contrahendo.
Zudem hatte die Klägerin während der Mietzeit Renovierungs- bzw. Investitionsmaßnahmen an der Wohnung durchgeführt, die nach ihrer Darstellung zu einer Wertsteigerung der Mietsache geführt hätten. Hierfür verlangte sie ebenfalls Kostenerstattung. In erster Instanz begehrte sie die Zahlung von 5.500 €.
Das AG hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz verfolgt die Klägerin ihre Ansprüche weiter und erweiterte die Klage auf einen Betrag von insgesamt 7.510 €. Zur Begründung bot sie ergänzend neuen Beweis dafür an, dass bereits bei Vertragsschluss eine Verkaufsabsicht der Beklagten bestanden habe. Die Beklagten bestritten weiterhin eine schadensersatzbegründende Pflichtverletzung sowie das Bestehen der geltend gemachten Ansprüche.
Das LG hielt die Berufung der Klägerin für offensichtlich aussichtslos und beabsichtigt, sie zurückzuweisen.
Die Gründe:
Ein Schadensersatzanspruch wegen culpa in contrahendo nach §§ 535, 280 Abs. 1 bzw. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB schied aus. Selbst bei Unterstellung einer Verkaufsabsicht vor Abschluss des Mietvertrages bestünde kein Anspruch der Klägerin.
Nach ständiger BGH-Rechtsprechung muss ein Vermieter den Mieter bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags über eine absehbar beabsichtigte Eigennutzung aufklären. Lange war unklar, ob dies auch für lediglich möglichen Eigenbedarf gilt. Der BGH hat inzwischen klargestellt, dass weder eine Pflicht zur "Bedarfsvorschau" noch zur ungefragten Information über bloße Anhaltspunkte für künftigen Eigenbedarf besteht. Eine Aufklärungspflicht entsteht nur bei vorsätzlich falschen Angaben über bekannte, für Eigenbedarf relevante Tatsachen.
Eine zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehende Verkaufsabsicht stellt lediglich einen solchen Anhaltspunkt dar. Insbesondere bei noch unkonkreter Verkaufsabsicht - etwa bei mehreren Interessenten - ist weder sicher, ob es zum Verkauf kommt, noch ob der Erwerber Eigenbedarf geltend machen wird. Daher besteht keine Pflicht zur ungefragten Offenlegung. Vorsätzlich falsche Angaben der Beklagten waren hier weder vorgetragen worden noch ersichtlich gewesen. Soweit eine Offenbarungspflicht aus Literatur oder Rechtsprechung hergeleitet wurde, überzeugte dies nicht. Eine Haftung aus culpa in contrahendo setzt nämlich voraus, dass der Vermieter den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt hat. Dafür fehlten hier aber Anhaltspunkte. Anders gelagerte Fälle (etwa bei ausdrücklicher Falschinformation auf Nachfrage) waren insofern nicht vergleichbar.
Ansprüche aus § 826 BGB schieden hier mangels Pflichtverletzung aus. Auch wegen der Renovierungsmaßnahmen bestanden keine Ansprüche. Weder § 1 BauKZuschG noch § 547 BGB konnten greifen, da es an einer vertraglichen Verpflichtung zur Vornahme der Arbeiten fehlte. Ebenso scheiterte ein Anspruch aus GoA am fehlenden Fremdgeschäftsführungswillen. Bereicherungsansprüche kamen - wenn überhaupt - nur gegenüber dem Erwerber, nicht gegenüber den Beklagten in Betracht.
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Landesrechtsprechung Baden-Württemberg
Die Klägerin mit den Beklagten am 24.11.2022 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. Das Mietverhältnis war auf unbestimmte Zeit angelegt. Die Klägerin behauptete später, die Beklagten hätten bereits bei Abschluss des Mietvertrags die Absicht gehabt, die Wohnung zu veräußern, ohne sie hierüber aufzuklären. In der Folgezeit wurde die Wohnung tatsächlich verkauft. Die Klägerin sah hierin eine Pflichtverletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten und machte Schadensersatzansprüche geltend, insbesondere gestützt auf culpa in contrahendo.
Zudem hatte die Klägerin während der Mietzeit Renovierungs- bzw. Investitionsmaßnahmen an der Wohnung durchgeführt, die nach ihrer Darstellung zu einer Wertsteigerung der Mietsache geführt hätten. Hierfür verlangte sie ebenfalls Kostenerstattung. In erster Instanz begehrte sie die Zahlung von 5.500 €.
Das AG hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz verfolgt die Klägerin ihre Ansprüche weiter und erweiterte die Klage auf einen Betrag von insgesamt 7.510 €. Zur Begründung bot sie ergänzend neuen Beweis dafür an, dass bereits bei Vertragsschluss eine Verkaufsabsicht der Beklagten bestanden habe. Die Beklagten bestritten weiterhin eine schadensersatzbegründende Pflichtverletzung sowie das Bestehen der geltend gemachten Ansprüche.
Das LG hielt die Berufung der Klägerin für offensichtlich aussichtslos und beabsichtigt, sie zurückzuweisen.
Die Gründe:
Ein Schadensersatzanspruch wegen culpa in contrahendo nach §§ 535, 280 Abs. 1 bzw. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB schied aus. Selbst bei Unterstellung einer Verkaufsabsicht vor Abschluss des Mietvertrages bestünde kein Anspruch der Klägerin.
Nach ständiger BGH-Rechtsprechung muss ein Vermieter den Mieter bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags über eine absehbar beabsichtigte Eigennutzung aufklären. Lange war unklar, ob dies auch für lediglich möglichen Eigenbedarf gilt. Der BGH hat inzwischen klargestellt, dass weder eine Pflicht zur "Bedarfsvorschau" noch zur ungefragten Information über bloße Anhaltspunkte für künftigen Eigenbedarf besteht. Eine Aufklärungspflicht entsteht nur bei vorsätzlich falschen Angaben über bekannte, für Eigenbedarf relevante Tatsachen.
Eine zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehende Verkaufsabsicht stellt lediglich einen solchen Anhaltspunkt dar. Insbesondere bei noch unkonkreter Verkaufsabsicht - etwa bei mehreren Interessenten - ist weder sicher, ob es zum Verkauf kommt, noch ob der Erwerber Eigenbedarf geltend machen wird. Daher besteht keine Pflicht zur ungefragten Offenlegung. Vorsätzlich falsche Angaben der Beklagten waren hier weder vorgetragen worden noch ersichtlich gewesen. Soweit eine Offenbarungspflicht aus Literatur oder Rechtsprechung hergeleitet wurde, überzeugte dies nicht. Eine Haftung aus culpa in contrahendo setzt nämlich voraus, dass der Vermieter den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt hat. Dafür fehlten hier aber Anhaltspunkte. Anders gelagerte Fälle (etwa bei ausdrücklicher Falschinformation auf Nachfrage) waren insofern nicht vergleichbar.
Ansprüche aus § 826 BGB schieden hier mangels Pflichtverletzung aus. Auch wegen der Renovierungsmaßnahmen bestanden keine Ansprüche. Weder § 1 BauKZuschG noch § 547 BGB konnten greifen, da es an einer vertraglichen Verpflichtung zur Vornahme der Arbeiten fehlte. Ebenso scheiterte ein Anspruch aus GoA am fehlenden Fremdgeschäftsführungswillen. Bereicherungsansprüche kamen - wenn überhaupt - nur gegenüber dem Erwerber, nicht gegenüber den Beklagten in Betracht.
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