Wohnraumkündigung: Man darf nicht jedes Wort auf die Goldwaage legen
AG Saarbrücken v. 12.2.2025 - 3 C 181/24
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist eine Wohnungsgesellschaft der Vermieter des Beklagten. Wegen einer Nebenkostenabrechnung war es in der Vergangenheit zu einem Streit zwischen Vermieter und Mieter gekommen. Hierbei soll der Beklagte den Geschäftsführer des Klägers bedroht und lautstark durch das gesamte Treppenhaus geschrien haben, dass der Vermieter nur Schwarzarbeiter beschäftigen würde. Weiterhin habe der Beklagte geäußert "Ich brech" jetzt das Gespräch ab, sonst klatsche ich Dir eine. Das können wir aber auch gleich tun."
Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos und verlangte mit seiner Klage Räumung und Herausgabe. Das AG hat die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 BGB. Die verhaltensbedingte fristlose Kündigung war unbegründet, denn es lag kein wichtiger Grund i.S.d. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vor.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat das Gericht den Vorwurf der Bedrohung und von unwahren Behauptungen nicht als erwiesen angesehen. Eine Drohung mit körperlicher Gewalt lag insofern nicht vor. Unstreitig hatte sich zwar um die Nebenkostenabrechnung zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Streit entzündet. Dabei waren die Streithähne gleichermaßen "laut". Der Beklagte hätte sich dann aber zurückgezogen und - so bestätigte es ein Zeuge - bekundet, er gehe jetzt, bevor er handgreiflich werde.
Dass der Mieter dabei auf den Geschäftsführer des Vermieters drohend zugegangen sei, konnten die Zeugen ausdrücklich nicht bestätigen. Die Äußerung des Beklagten war aus Sicht des Gerichts auch nur dahingehend zu verstehen, dass der Mieter gerade keine körperliche Auseinandersetzung gewünscht hatte, und befürchtete, er könne sich vergessen, wenn er bleibt. Damit war das Verhalten vielmehr deutlich deeskalierend. Eine Kündigung rechtfertigte dies nicht.
Eine laut geführtes Streitgespräch in der Sache rechtfertigte für sich allein ebenfalls keine Kündigung. Weder war der Geschäftsführer des Vermieters strafrechtlich verbal noch körperlich attackiert worden. Der Grund des Streits lag zudem offensichtlich in unterschiedlichen Auffassungen zur Frage der Umlagefähigkeit von Kosten in der Nebenkostenabrechnung. Die Klärung derartiger Fragen war jedoch grundsätzlich Angelegenheit der Parteien selbst und berührte berechtigte Interessen des Beklagten.
Letztlich rechtfertigte auch die Behauptung, der Mieter habe dem Vermieter "Schwarzarbeit" vorgeworfen, keine Kündigung. Der Beklagte hatte bestritten, eine derartige Äußerung gemacht zu haben. Ein Zeuge hat zwar bestätigt, dass der Beklagte wegen der Gartenpflegekosten Schwarzarbeit vermutet hätte, wohingegen er auch ausgesagt hat, dieser Vorwurf sei im Gespräch nicht gefallen. Die einmalige Äußerung eines Verdachts im Rahmen eines Streitgesprächs über die Begründetheit konkreter Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung rechtfertigte jedenfalls nicht die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters.
Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar.
Mehr zum Thema:
Aufsatz
Hans Reinold Horst
Eigenbedarf: Fehlender Ersatzwohnraum als Härteeinwand
MietRB 2024, 266
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers optional dazu buchen und die KI 4 Wochen gratis nutzen! Die Answers-Lizenz gilt für alle Answers-fähigen Module, die Sie im Abo oder im Test nutzen. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!
AG Saarbrücken
Der Kläger ist eine Wohnungsgesellschaft der Vermieter des Beklagten. Wegen einer Nebenkostenabrechnung war es in der Vergangenheit zu einem Streit zwischen Vermieter und Mieter gekommen. Hierbei soll der Beklagte den Geschäftsführer des Klägers bedroht und lautstark durch das gesamte Treppenhaus geschrien haben, dass der Vermieter nur Schwarzarbeiter beschäftigen würde. Weiterhin habe der Beklagte geäußert "Ich brech" jetzt das Gespräch ab, sonst klatsche ich Dir eine. Das können wir aber auch gleich tun."
Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos und verlangte mit seiner Klage Räumung und Herausgabe. Das AG hat die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 BGB. Die verhaltensbedingte fristlose Kündigung war unbegründet, denn es lag kein wichtiger Grund i.S.d. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vor.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat das Gericht den Vorwurf der Bedrohung und von unwahren Behauptungen nicht als erwiesen angesehen. Eine Drohung mit körperlicher Gewalt lag insofern nicht vor. Unstreitig hatte sich zwar um die Nebenkostenabrechnung zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Streit entzündet. Dabei waren die Streithähne gleichermaßen "laut". Der Beklagte hätte sich dann aber zurückgezogen und - so bestätigte es ein Zeuge - bekundet, er gehe jetzt, bevor er handgreiflich werde.
Dass der Mieter dabei auf den Geschäftsführer des Vermieters drohend zugegangen sei, konnten die Zeugen ausdrücklich nicht bestätigen. Die Äußerung des Beklagten war aus Sicht des Gerichts auch nur dahingehend zu verstehen, dass der Mieter gerade keine körperliche Auseinandersetzung gewünscht hatte, und befürchtete, er könne sich vergessen, wenn er bleibt. Damit war das Verhalten vielmehr deutlich deeskalierend. Eine Kündigung rechtfertigte dies nicht.
Eine laut geführtes Streitgespräch in der Sache rechtfertigte für sich allein ebenfalls keine Kündigung. Weder war der Geschäftsführer des Vermieters strafrechtlich verbal noch körperlich attackiert worden. Der Grund des Streits lag zudem offensichtlich in unterschiedlichen Auffassungen zur Frage der Umlagefähigkeit von Kosten in der Nebenkostenabrechnung. Die Klärung derartiger Fragen war jedoch grundsätzlich Angelegenheit der Parteien selbst und berührte berechtigte Interessen des Beklagten.
Letztlich rechtfertigte auch die Behauptung, der Mieter habe dem Vermieter "Schwarzarbeit" vorgeworfen, keine Kündigung. Der Beklagte hatte bestritten, eine derartige Äußerung gemacht zu haben. Ein Zeuge hat zwar bestätigt, dass der Beklagte wegen der Gartenpflegekosten Schwarzarbeit vermutet hätte, wohingegen er auch ausgesagt hat, dieser Vorwurf sei im Gespräch nicht gefallen. Die einmalige Äußerung eines Verdachts im Rahmen eines Streitgesprächs über die Begründetheit konkreter Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung rechtfertigte jedenfalls nicht die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters.
Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar.
Aufsatz
Hans Reinold Horst
Eigenbedarf: Fehlender Ersatzwohnraum als Härteeinwand
MietRB 2024, 266
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers optional dazu buchen und die KI 4 Wochen gratis nutzen! Die Answers-Lizenz gilt für alle Answers-fähigen Module, die Sie im Abo oder im Test nutzen. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!