Zum Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer beim Erwerb eines Einfamilienhauses
BGH v. 16.7.2026 - I ZR 111/25
Der Sachverhalt:
Der als Immobilienmakler tätige Kläger vermittelte dem Beklagten auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags ein Grundstück mit aufgebautem Haus. Die als vermietetes Zweifamilienhaus inserierte Immobilie besteht aus zwei Wohneinheiten, die im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an zwei Mietparteien vermietet waren. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie als Zweifamilienhaus bezeichnet. Beantragt und abgenommen wurde das Objekt seinerzeit als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Der Beklagte informierte den Kläger erst nach Abschluss des Maklervertrags darüber, dass der Erwerb der Immobilie eigenen Wohnzwecken dienen soll.
LG und OLG gaben der auf Zahlung der Maklerprovision gerichtete Klage statt. Die Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das OLG hat zu Recht angenommen, dass der Provisionsanspruch des Klägers besteht. Der zwischen ihm und dem Beklagten geschlossene Maklervertrag ist nicht gem. § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision unwirksam. Bei dem vom Kläger dem Beklagten vermittelten Objekt handelte es sich nicht um ein Einfamilienhaus.
Für die Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus i.S.v. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist entscheidend, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Ein solcher Wohnzweck ergab sich vorliegend nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie, weil sich bei Abschluss des Maklervertrags zwei Wohneinheiten darin befanden, von denen keine eine untergeordnete Bedeutung hatte.
Wenn sich die Bestimmung eines Gebäudes, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen, nicht aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergibt, ist es Sache des Erwerbers, seinen hierauf gerichteten Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Im Prozess hat er dies darzulegen und zu beweisen. Anderenfalls gelangt der Halbteilungsgrundsatz nicht zur Anwendung. Dies entspricht den berechtigten Interessen des Maklers sowie dem allgemeinen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts anhand der im Zeitpunkt seiner Vornahme maßgeblichen Umstände beurteilt werden muss und grundsätzlich nicht durch nachträglich eingetretene Umstände wieder beseitigt werden kann.
Mehr zum Thema:
Kommentierung | BGB
§ 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
Fischer in Erman, BGB, 17. Aufl. 2023
09/2023 | Rz. 1 - 12
Aufsatz
Der Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz bei Vereinbarungen über den Maklerlohn
Michael Timme, MDR 2025, 561
Rz. 1 - 3
MDR0078247
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BGH PM Nr. 127 vom 16.7.2026
Der als Immobilienmakler tätige Kläger vermittelte dem Beklagten auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags ein Grundstück mit aufgebautem Haus. Die als vermietetes Zweifamilienhaus inserierte Immobilie besteht aus zwei Wohneinheiten, die im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an zwei Mietparteien vermietet waren. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie als Zweifamilienhaus bezeichnet. Beantragt und abgenommen wurde das Objekt seinerzeit als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Der Beklagte informierte den Kläger erst nach Abschluss des Maklervertrags darüber, dass der Erwerb der Immobilie eigenen Wohnzwecken dienen soll.
LG und OLG gaben der auf Zahlung der Maklerprovision gerichtete Klage statt. Die Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das OLG hat zu Recht angenommen, dass der Provisionsanspruch des Klägers besteht. Der zwischen ihm und dem Beklagten geschlossene Maklervertrag ist nicht gem. § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision unwirksam. Bei dem vom Kläger dem Beklagten vermittelten Objekt handelte es sich nicht um ein Einfamilienhaus.
Für die Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus i.S.v. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist entscheidend, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Ein solcher Wohnzweck ergab sich vorliegend nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie, weil sich bei Abschluss des Maklervertrags zwei Wohneinheiten darin befanden, von denen keine eine untergeordnete Bedeutung hatte.
Wenn sich die Bestimmung eines Gebäudes, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen, nicht aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergibt, ist es Sache des Erwerbers, seinen hierauf gerichteten Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Im Prozess hat er dies darzulegen und zu beweisen. Anderenfalls gelangt der Halbteilungsgrundsatz nicht zur Anwendung. Dies entspricht den berechtigten Interessen des Maklers sowie dem allgemeinen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts anhand der im Zeitpunkt seiner Vornahme maßgeblichen Umstände beurteilt werden muss und grundsätzlich nicht durch nachträglich eingetretene Umstände wieder beseitigt werden kann.
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