Zuständigkeit für Balkonsanierungen in einer GdWE
BGH v. 24.4.2026 - V ZR 102/24
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Mitglied der beklagten GdWE. Mehrere Balkone des Gebäudes sind sanierungsbedürftig. Es droht die Ablösung und der Absturz von Betonteilen; die darunter liegende Grünfläche ist gesperrt worden. Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer u.a. die Balkone auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.
Auf einer Eigentümerversammlung war über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten (A, B, C) abgestimmt worden. Keine der Varianten fand eine Mehrheit. Der Kläger hat infolgedessen gegen die Negativbeschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Außerdem begehrte er die Ersetzung eines Beschlusses über die Durchführung der von dem Sachverständigen empfohlenen Sanierungsvariante B.
Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Entscheidung im Berufungsverfahren bestätigt. Auf die hiergegen gerichtete Revision des Klägers hat der BGH die Urteile der Vorinstanzen geändert und der Klage vollen Umfangs stattgegeben, indem er die Negativbeschlüsse für ungültig erklärt und einen Beschluss über die Sanierung der Balkone und Balkonbrüstungen dem Grunde nach ersetzt hat.
Gründe:
Die Beschlusskompetenz der GdWE für die Balkonsanierung war gegeben.. Zwar kann die Erhaltungslast durch Vereinbarung - wie hier in der Teilungserklärung - auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen werden; dies entzieht der GdWE jedoch nicht die Entscheidungsbefugnis über Erhaltungsmaßnahmen.
Die Gemeinschaft kann ihre Erhaltungspflichten delegieren, bleibt aber für den baulichen Zustand und die Verkehrssicherung verantwortlich und muss daher handlungsfähig bleiben. Sie ist nicht darauf beschränkt, einzelne Eigentümer auf Instandsetzung "ihrer" Balkone zu verweisen. Wird die GdWE selbst tätig, endet insoweit die Zuständigkeit des einzelnen Eigentümers; dessen Kostentragungspflicht bleibt unberührt.
Dies entspricht den Interessen aller Eigentümer: Trotz individueller Nutzung einzelner Balkone besteht wegen Verkehrssicherungspflichten und Werterhalt ein Gemeinschaftsinteresse an ordnungsgemäßer Instandhaltung. Zugleich ist die GdWE regelmäßig besser in der Lage, koordinierte Maßnahmen durchzuführen.
Unter Umständen besteht sogar eine Pflicht zum Tätigwerden. Bei zwingendem Sanierungsbedarf mehrerer Balkone ist die GdWE regelmäßig verpflichtet einzugreifen. Bei nur einem betroffenen Balkon gilt dies, wenn dem einzelnen Eigentümer die Sanierung unzumutbar ist oder Schäden für Dritte bzw. anderes Eigentum drohen. Vorliegend bestand wegen mehrerer sanierungsbedürftiger Balkone ein Anspruch auf Tätigwerden; ein koordiniertes Vorgehen war erforderlich. Die Negativbeschlüsse zu sämtlichen Sanierungsvarianten mussten für ungültig erklärt werden, da bei feststehendem Sanierungsbedarf deren vollständige Ablehnung keine ordnungsmäßige Verwaltung darstellte.
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BGH PM Nr. 72/2026 v. 24.4.2026
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