Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums bei Veränderungen der Gesellschaft des Verwalters
OLG Bremen v. 7.9.2026 - 3 W 10/26
Der Sachverhalt:
Die Beteiligten begehren nach Verkauf des in das verfahrensgegenständliche Wohnungsgrundbuch eingetragenen Mit- und Sondereigentums durch den Beteiligten zu 2) an die Beteiligte zu 1) die Umschreibung des Eigentums von dem Beteiligten zu 2) auf die Beteiligte zu 1). Das Grundbuch enthält den Vermerk, dass die Weiterveräußerung des Grundbesitzes der Zustimmung des Verwalters bedarf. Aus der Grundakte ergibt sich, dass mit Beschluss vom 23.10.2024 die A. OHG für die Zeit vom 1.1.2025 bis zum 31.12.2027 zur Verwalterin der WEG bestellt wurde. Mit Antrag vom 21.4.2026 wurden die Auflassung und eine Verwalterzustimmung in notariell beglaubigter Form vorgelegt. Die Zustimmung ist von B. "handelnd für die A. GmbH & Co. KG" unterzeichnet. Der Notar vermerkte, B. sei alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der C GmbH, die persönlich haftende Gesellschafterin der A. GmbH & Co. KG sei; ferner sei die A & B OHG erloschen, deren Vermögen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die A. OHG übergegangen sei, die nun unter A. GmbH & Co. KG firmiere.
Das Grundbuchamt beanstandete zunächst, die Verwaltereigenschaft der A. GmbH & Co. KG sei nicht nachgewiesen; belegt sei nur die frühere Verwalterstellung der A & B OHG. Nach Vorlage weiterer Handelsregisterunterlagen erkannte das Grundbuchamt zwar die Gesamtrechtsnachfolge an, bezweifelte aber den Übergang der Verwaltereigenschaft und verlangte entweder weitere Belege zur behaupteten Rechtsnachfolge in die Verwalterstellung oder einen (Neu‑)Bestellungsnachweis nach §§ 24, 26 WEG. Hiergegen legten die Beteiligten Beschwerde ein. Der Formwechsel/Umstrukturierungsvorgang sei einer Verschmelzung nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG gleichzustellen; nach der Rechtsprechung des BGH zur Verschmelzung einer WEG‑Verwalterin gehe die Verwalterstellung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über. Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab und legte sie dem OLG vor.
Die Beschwerde des Klägers hatte vor dem OLG Erfolg.
Die Gründe:
Das vom Grundbuchamt in der angegriffenen Entscheidung aufgezeigte Eintragungshindernis liegt nicht vor. Die von den Beteiligten vorgelegte Verwalterzustimmung ist wirksam.
Die A. GmbH & Co. KG ist wie sich aus den vorgelegten Handelsregisterauszügen ergibt, Rechtsnachfolgerin der A. OHG und als solche auch Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geworden. Dem geschlossenen Registerblatt der A & B OHG lässt sich entnehmen, dass D. aus der Gesellschaft ausgeschieden ist. Damit war die Gesellschaft aufgelöst und das Gesellschaftsvermögen ist § 105 Abs. 3 HGB i.V.m. § 712 a Abs. 1 Satz 2 BGB dem verbliebenen Gesellschafter, der A. OHG, angewachsen. Die A. OHG wurde, als der vormalig persönlich haftende Gesellschafter D. Kommanditist wurde, gem. § 161 Abs. 1 HGB zu einer GmbH & Co. KG, welche sodann die Firma A. GmbH & Co. KG. führte.
Die Verwalterbestellung wirkte sowohl über die Rechtsnachfolge der A. OHG nach der A & B OHG als auch nach dem Rechtsformwechsel der A. OHG zur A. GmbH & Co. KG fort. Die Frage nach den Auswirkungen einer Umwandlung bzw. eines Rechtsformwechsels auf die Verwalterbestellung sind im Wesentlichen durch die Grundsatzentscheidungen des BGH vom 21.2.2014 (V ZR 164/13) und vom 2.7.2021 (V ZR 201/20) geklärt: Die Frage des Übergangs der Verwalterstellung im Falle einer Umwandlung nach dem UmwG ausschließlich nach Maßgabe des UmwG zu beantworten sei. Soweit das Umwandlungsrecht einen Rechtsübergang vorsehe, gelte dies auch für die Verwalterbestellung. Die Verwalterbestellung einer natürlichen Person sei als "höchstpersönliches Rechtsverhältnis" anzusehen. Somit gehen Verwalteramt und Verwaltervertrag bei Umwandlungsvorgängen grundsätzlich auf die übernehmende Gesellschaft über.
Diese Grundsätze sind auch auf die hier vorliegende Rechtsnachfolge nach § 105 Abs. 3 HGB i.V.m. § 712 a Abs. 1 Satz 2 BGB sowie die Umwandlung außerhalb des UmwG durch die Aufnahme eines Kommanditisten in eine OHG gem. § 161 HGB anwendbar. Ist eine Personengesellschaft zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsgemeinschaft bestellt und endet die Gesellschaft mit dem Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters der Personengesellschaft, so gehen Verwalteramt und Verwaltervertrag im Zuge der Anwachsung des Gesellschaftsvermögens gem. § 105 Abs. 3 HGB i.V.m. § 712 a Abs. 1 Satz 2 BGB auf den verbliebenen Gesellschafter über.
Auch der Rechtsformwechsel von einer OHG zu einer KG führt nicht zum Erlöschen der Verwalterbestellung und des Verwaltervertrags. Bei diesem Vorgang fehlt es bereits an einem Erlöschen der mit der Verwaltung betrauten Gesellschaft. Mit der Begrenzung der Haftung des vormals persönlich haftenden Gesellschafters wird die OHG gem. § 161 Abs. 1 HGB zur KG. Ändern sich die Verhältnisse in einer Personengesellschaft derart, dass die Gesellschaft nachträglich den Tatbestand einer geborenen oder gekorenen KG verwirklicht, wird die Gesellschaft zur Kommanditgesellschaft. Diese Lösungen - Übergang des Verwalteramtes und -vertrages auf den letzten verbliebenen Gesellschafter sowie Fortbestand des Verwalteramtes und -vertrages bei der haftungsbeschränkten Fortsetzung einer Personengesellschaft - führen im Grundbuchverfahren auch nicht zu gesteigerter Unklarheit.
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Gerichtsentscheidungen Bremen
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Das Grundbuchamt beanstandete zunächst, die Verwaltereigenschaft der A. GmbH & Co. KG sei nicht nachgewiesen; belegt sei nur die frühere Verwalterstellung der A & B OHG. Nach Vorlage weiterer Handelsregisterunterlagen erkannte das Grundbuchamt zwar die Gesamtrechtsnachfolge an, bezweifelte aber den Übergang der Verwaltereigenschaft und verlangte entweder weitere Belege zur behaupteten Rechtsnachfolge in die Verwalterstellung oder einen (Neu‑)Bestellungsnachweis nach §§ 24, 26 WEG. Hiergegen legten die Beteiligten Beschwerde ein. Der Formwechsel/Umstrukturierungsvorgang sei einer Verschmelzung nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG gleichzustellen; nach der Rechtsprechung des BGH zur Verschmelzung einer WEG‑Verwalterin gehe die Verwalterstellung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über. Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab und legte sie dem OLG vor.
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Das vom Grundbuchamt in der angegriffenen Entscheidung aufgezeigte Eintragungshindernis liegt nicht vor. Die von den Beteiligten vorgelegte Verwalterzustimmung ist wirksam.
Die A. GmbH & Co. KG ist wie sich aus den vorgelegten Handelsregisterauszügen ergibt, Rechtsnachfolgerin der A. OHG und als solche auch Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geworden. Dem geschlossenen Registerblatt der A & B OHG lässt sich entnehmen, dass D. aus der Gesellschaft ausgeschieden ist. Damit war die Gesellschaft aufgelöst und das Gesellschaftsvermögen ist § 105 Abs. 3 HGB i.V.m. § 712 a Abs. 1 Satz 2 BGB dem verbliebenen Gesellschafter, der A. OHG, angewachsen. Die A. OHG wurde, als der vormalig persönlich haftende Gesellschafter D. Kommanditist wurde, gem. § 161 Abs. 1 HGB zu einer GmbH & Co. KG, welche sodann die Firma A. GmbH & Co. KG. führte.
Die Verwalterbestellung wirkte sowohl über die Rechtsnachfolge der A. OHG nach der A & B OHG als auch nach dem Rechtsformwechsel der A. OHG zur A. GmbH & Co. KG fort. Die Frage nach den Auswirkungen einer Umwandlung bzw. eines Rechtsformwechsels auf die Verwalterbestellung sind im Wesentlichen durch die Grundsatzentscheidungen des BGH vom 21.2.2014 (V ZR 164/13) und vom 2.7.2021 (V ZR 201/20) geklärt: Die Frage des Übergangs der Verwalterstellung im Falle einer Umwandlung nach dem UmwG ausschließlich nach Maßgabe des UmwG zu beantworten sei. Soweit das Umwandlungsrecht einen Rechtsübergang vorsehe, gelte dies auch für die Verwalterbestellung. Die Verwalterbestellung einer natürlichen Person sei als "höchstpersönliches Rechtsverhältnis" anzusehen. Somit gehen Verwalteramt und Verwaltervertrag bei Umwandlungsvorgängen grundsätzlich auf die übernehmende Gesellschaft über.
Diese Grundsätze sind auch auf die hier vorliegende Rechtsnachfolge nach § 105 Abs. 3 HGB i.V.m. § 712 a Abs. 1 Satz 2 BGB sowie die Umwandlung außerhalb des UmwG durch die Aufnahme eines Kommanditisten in eine OHG gem. § 161 HGB anwendbar. Ist eine Personengesellschaft zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsgemeinschaft bestellt und endet die Gesellschaft mit dem Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters der Personengesellschaft, so gehen Verwalteramt und Verwaltervertrag im Zuge der Anwachsung des Gesellschaftsvermögens gem. § 105 Abs. 3 HGB i.V.m. § 712 a Abs. 1 Satz 2 BGB auf den verbliebenen Gesellschafter über.
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