Zweckwidrige Verwendung der Mietkaution schließt Aufrechnung aus
LG München I v. 8.9.2025, 14 S 16204/24
Der Sachverhalt:
Der Kläger hat die Beklagte nach beendetem Untermietverhältnis über ein möbliertes Apartment auf Kautionsrückzahlung i.H.v. 2.550 € nebst Verzugszinsen in Anspruch genommen. Das AG hat in den außergerichtlichen E-Mails der in Stellvertretung handelnden Mutter der beklagten Vermieterin vom 4.8.2020 und 27.10.2020 keine wirksamen Aufrechnungserklärungen gesehen. Die in erster Instanz schriftsätzlich erklärte Aufrechnung vom 14.3.2024 wurde mangels gegenseitiger Forderungen als unwirksam erachtet, weil zum Zeitpunkt der betreffenden Aufrechnungserklärung die behaupteten Gegenforderungen von der Beklagten an deren Mutter abgetreten waren.
In der Berufungsbegründung vom 12.2.2025 wurde eine weitere Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen erklärt. Der Kläger hielt die Kautionsvereinbarung für vollumfänglich unwirksam, was einer Aufrechnung per se entgegenstehe. So habe er auf Veranlassung der Vermieterseite nicht nur die Miete, sondern am 13.12.2019 - also noch vor Beginn des Mietverhältnisses - auch die komplette Kaution auf das spanische Konto des am Mietvertrag nicht beteiligten und mittlerweile verstorbenen Lebensgefährten der Mutter der Beklagten überwiesen, damit eine private Darlehensverbindlichkeit der Beklagten bzw. ihrer Mutter gegenüber diesem Dritten sukzessive getilgt werde.
Das LG hat die Entscheidung des AG bestätigt und einen Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Rückzahlung der geleisteten Kaution in voller Höhe von 2.550 € nebst Verzugszinsen bejaht. Das Berufungsurteil ist rechtskräftig.
Die Gründe:
Eine wirksame Sicherungsabrede war zu verneinen.
Für die Annahme einer wirksamen Aufrechnungserklärung des Vermieters gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters reicht es grundsätzlich nicht aus, wenn in einer E-Mail-Korrespondenz lediglich auf die Kaution Bezug genommen wird und über den Kautionsbetrag ggf. hinausgehende Gegenansprüche behauptet werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die angeblichen Gegenforderungen weder ausreichend bestimmt noch bestimmbar und auch noch nicht beziffert sind. In einer solchen Nachricht kann im Einzelfall auch ein bloßer Appell zu sehen sein, sich mit der Vermieterseite in Bezug auf die Abgeltung angeblicher Schäden zu verständigen.
Bei einer in der Berufungsinstanz erklärten Aufrechnung handelt es sich i.d.R. um ein neues Angriffs- oder Verteidigungsmittel. In welchem Rahmen ein solches zuzulassen ist, bestimmt sich nach den §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO. Wird eine Mietsicherheit vermieterseits jedoch dergestalt von Anfang an in eklatanter Weise zweckentfremdet (hier: durch veranlasste Überweisung des Betrags nach Spanien zur Tilgung privater Verbindlichkeiten der Vermieterseite gegenüber einem Dritten), erweist sich die Kautionsvereinbarung als insgesamt unwirksam, weil der Zweck der Mietsicherheit per se nicht erfüllt werden konnte. Dem Vermieter ist dann aufgrund eines gesetzlichen Aufrechnungsverbots - jedenfalls aber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) - verwehrt, mit seinen vermeintlichen Forderungen gegen den mieterseitigen Rückzahlungsanspruch aufzurechnen.
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Bayern.Recht
Der Kläger hat die Beklagte nach beendetem Untermietverhältnis über ein möbliertes Apartment auf Kautionsrückzahlung i.H.v. 2.550 € nebst Verzugszinsen in Anspruch genommen. Das AG hat in den außergerichtlichen E-Mails der in Stellvertretung handelnden Mutter der beklagten Vermieterin vom 4.8.2020 und 27.10.2020 keine wirksamen Aufrechnungserklärungen gesehen. Die in erster Instanz schriftsätzlich erklärte Aufrechnung vom 14.3.2024 wurde mangels gegenseitiger Forderungen als unwirksam erachtet, weil zum Zeitpunkt der betreffenden Aufrechnungserklärung die behaupteten Gegenforderungen von der Beklagten an deren Mutter abgetreten waren.
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Bei einer in der Berufungsinstanz erklärten Aufrechnung handelt es sich i.d.R. um ein neues Angriffs- oder Verteidigungsmittel. In welchem Rahmen ein solches zuzulassen ist, bestimmt sich nach den §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO. Wird eine Mietsicherheit vermieterseits jedoch dergestalt von Anfang an in eklatanter Weise zweckentfremdet (hier: durch veranlasste Überweisung des Betrags nach Spanien zur Tilgung privater Verbindlichkeiten der Vermieterseite gegenüber einem Dritten), erweist sich die Kautionsvereinbarung als insgesamt unwirksam, weil der Zweck der Mietsicherheit per se nicht erfüllt werden konnte. Dem Vermieter ist dann aufgrund eines gesetzlichen Aufrechnungsverbots - jedenfalls aber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) - verwehrt, mit seinen vermeintlichen Forderungen gegen den mieterseitigen Rückzahlungsanspruch aufzurechnen.
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